Volgens artikel 5:111 sub a BW moet in de akte van splitsing van een appartementencomplex nauwkeurig worden omschreven welke gedeelten van het gesplitste gebouw of de gesplitste grond bestemd zijn om als privégedeelte te worden gebruikt. Deze omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de splitsingstekening, waarin de begrenzing van de privégedeelten wordt aangegeven. In de praktijk blijkt regelmatig dat de akte van splitsing en de splitsingstekening onvoldoende duidelijkheid verschaffen over hetgeen tot de privégedeelten behoort. Dit blijkt weer eens duidelijk uit twee recent gepubliceerde uitspraken van het Gerechtshof Amsterdam d.d. 31 januari 2012, LJN: BV8889 en Hoge Raad 16 maart 2012, LJN: BV1771.

Gerechtshof Amsterdam 31 januari 2012
In deze zaak ging het om de vraag of het entreegebied van het appartementengebouw, een loopbrug en het dak van een zogenoemde waterkamer tot de privégedeelten behoorden of niet. De eigenaar van een appartementsrecht, dat in de tekstuele omschrijving van de splitsingsakte slechts was omschreven als “de bedrijfsruimte, gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw” betoogde met een verwijzing naar de splitsingstekening dat het entreegebied, de loopbrug en de ruimte boven het dak van de waterkamer tot zijn privégedeelten behoorden. In de splitsingstekening was de plattegrond van de begane grond aldus ingetekend dat het entreegebied, de loopbrug en de ruimte boven het dak van de waterkamer binnen de dikke lijnen vielen en derhalve tot het appartementsrecht, rechtgevend op de bedrijfsruimte, behoorden.

Kennelijk ontstond binnen de vereniging van eigenaars desondanks discussie over de vraag of deze gedeelten gemeenschappelijk of privé waren zodat de vergadering van eigenaars op de voet van de bepaling in het reglement die luidde: “indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering”,

besloten dat het entreegebied, de loopbruggen en de daken van de waterkamers als gemeenschappelijk moesten worden beschouwd. Nadat de eigenaar van de bedrijfsruimte in eerste aanleg bij de kantonrechter te Amsterdam tevergeefs vernietiging hadden verzocht van dit besluit te vernietigen, overwoog het hof in hoger beroep dat er in casu sprake was van verschillende, op zich zelf mogelijk interpretaties van de tekst van de splitsingsakte en de intekening van de splitsingstekening.

Het hof meende daarom acht te kunnen slaan op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de interpretaties zouden kunnen leiden. Bij de vaststelling van de aannemelijkheid achtte het hof de opzet en de indeling van het gebouw van belang, zoals die ten tijde van de totstandkoming van de splitsingsstukken moet hebben bestaan en toen met de splitsing beoogd moet zijn geweest. Hierbij moesten, aldus het hof, “andere stukken dan de splitsingsstukken te hulp worden geroepen, maar daarbij kan uitsluitend worden gelet op toen bestaande geschriften en beeldmateriaal, die ten eerste voor derden voldoende toegankelijk zijn en waarvan ten tweede in voldoende mate voor de hand ligt dat derden die dienen te raadplegen in gevallen waarin verschillende interpretaties van de splitsingsstukken mogelijk zijn”.

Vervolgens werden ontwerptekeningen van de architect, een bouwvergunning uit 2000 met bijlagen en dergelijke geraadpleegd en concludeerde het gerechtshof dat het bepaald onaannemelijk was dat een rechtsgevolg was beoogd waarbij appartementseigenaren zonder toestemming van de VvE nodig te hebben, het open zicht vanuit het water op het gebouw en de indruk die het gebouw vanaf het water wekte, zouden kunnen worden belemmerd als deze bestemd waren voor privégebruik. Daarom oordeelde het hof dat de loopbrug en het dak boven de waterkamer gemeenschappelijk zijn. Het hof ging echter nog verder en oordeelde tevens dat ook het entreegebied gemeenschappelijk is, omdat moest worden geoordeeld dat, gelet op de bewoordingen van de omschrijving van het appartementsrecht en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen, ondanks de in andere richting wijzende splitsingstekening, kennelijk niet bedoeld was om in de splitsingstekening tot uitdrukking te brengen dat de buitenruimten op de begane grond deel uitmaakten van telkens een individueel appartement.

Commentaar
Tot deze uitspraak werd in het algemeen aangenomen dat ingeval de splitsingstekening afwijkt van de omschrijving in de akte van splitsing, de tekening prevaleert (zie President Rechtbank Zutphen 14 februari 1985, kort geding 1985, 69). In de literatuur werd aangenomen dat dit als vuistregel juist is. (Vgl. Asser/Mijnssen, Van Velten en Bartels 5*, 2008, nr. 408). Dat ligt ook voor de hand omdat de splitsingstekening, anders dan de akte van splitsing en de daarin opgenomen omschrijving, in het algemeen niet voor tweeërlei uitleg vatbaar is. In het onderhavige geval volgt uit de splitsingstekening dat tot het bedrijfsappartementsrecht meer behoorde, dan in de omschrijving van het desbetreffende appartementsrecht was opgenomen. Wat is nu rechtens? Het hof meent op basis van ontwerptekeningen van de architect, de destijds bij de aanvraag van de bouwvergunning beoogde opzet dat het gebouw vanuit de waterkant gezien deed denken aan een scheepswerf, dat het onaannemelijk is dat met de splitsingsakte en de splitsingstekening een rechtsgevolg was beoogd waarbij individuele appartementseigenaren de indruk dat het om een voormalige scheepswerf ging zouden kunnen belemmeren.

Ik heb grote aarzelingen bij de juistheid van deze uitspraak. Enerzijds was er mijns inziens in casu geen tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening. De splitsingstekening omvatte slechts een ruimere omschrijving van de privégedeelten dan in de akte van splitsing was opgenomen. Dit komt wel vaker voor en de splitsingstekening verschaft dan gelukkig in de meeste gevallen duidelijkheid. Om vervolgens met een rechterlijke uitspraak een splitsingstekening volledig opzij te zetten opent de deur voor allerlei geschillen tussen eigenaars onderling en eigenaars en de VvE over de vraag of een bepaald gedeelte privé is of gemeenschappelijk. Dit geldt a fortiori nu het hof ook nog eens uit de toch al vergaande redenering, waarmee het tot gemeenschappelijkheid van de loopbrug en het dak van de waterkamer besluit, ook nog eens doortrekt naar het entreegebied, dat volgens de splitsingstekening eveneens tot de privégedeelten bij de bedrijfsruimte behoorde. In feite komt de redenering van het hof erop neer dat het entreegebied gemeenschappelijk is, omdat de loopbrug en de ruimte boven het dak van de waterkamer dat ook zijn. Dit lijkt mij een redenering die op basis van de uit de beschikking blijkende feiten niet houdbaar is.

Indien er cassatieberoep wordt ingesteld tegen deze beschikking, zal blijken of de Hoge raad het met het hof eens is. Ik verwacht echter dat de Hoge Raad dichter zal aansluiten bij hetgeen in de akte van splitsing en de splitsingstekening is bepaald. Aanwijzing daarvoor vormt het arrest van de Hoge Raad van 16 maart 2012, LJN BV 1771. In dit geval ging het om een appartementsrecht, recht gevend op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte gelegen in het souterrain van het gebouw met bijbehorende vide op de begane grond, gelegen te Amsterdam aan de Silodok. In het appartementsrecht bevond zich echter een deel van een ander appartementsrecht, dat niet uit de splitsingstekening bleek, zodat de koopster van het appartementsrecht vorderde dat de eigendomsgrens tussen haar appartementsrecht zou lopen zoals vermeld in de akte van splitsing en de daarbij behorende tekeningen van 1 mei 2002. Het hof overwoog dat na objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de omschrijving van het overgedragen appartementsrecht in de akte van splitsing, het appartementsrecht mede de ruimte boven de aangebrachte tussenvloer omvatte. Daarmee kreeg de eiseres echter nog geen gelijk, aangezien vervolgens aan de orde werd gesteld of bij de overdracht van dat recht aan eiseres ook bedoeld was om het ingebouwde gedeelte ook aan eiseres over te dragen. De eigenaar van het ingebouwde gedeelte werd toegelaten tot het leveren van tegenbewijs, waarin hij slaagde. Het was nooit de bedoeling geweest van de oorspronkelijk eigenaar om ook dit ingebouwde gedeelte aan eiseres over te dragen, waarmee een zogeheten geldige titel voor de overdracht ontbrak en dit gedeelte van het appartementsrecht niet was overgedragen aan eiseres.

Deze uitspraak van het gerechtshof werd door de Hoge Raad in stand gelaten, waarmee het primaat van de splitsingsakte en de splitsingstekening met betrekking tot de omvang van het appartementsrecht werd bevestigd.

Klik hier voor de volledige uitspraak van het gerechtshof
Klik hier voor de volledige uitspraak van de Hoge Raad

Het bericht Wat behoort tot de privégedeelten van een appartementsrecht? verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2012/03/wat-behoort-tot-de-privegedeelten-van-een-appartementsrecht/