LJN: BH3102, Rechtbank Dordrecht 11 februari 2009 (vernietigd in hoger beroep)

Op 21 maart 1980 besliste de ALV van een VvE, dat de servicekosten voor gelijke delen over de leden worden omgeslagen, terwijl de akte anders bepaalt. Ook werd bepaald, dat in afwijking van de akte slechts de werkelijk gemeenschappelijke gedeelten worden onderhouden door de VvE. De kozijnen van de appartementen vallen daar niet onder. Dit beleid werd sindsdien uitgevoerd. Aan nieuwe bewoners werd een verklaring ter ondertekening voorgelegd, waarin zij verklaren in te stemmen met dit beleid. Een opvolgend eigenaar weigert de verklaring te ondertekenen vordert onder meer te verklaren voor recht, dat hij niet méér hoeft bij te dragen dan zijn breukdeel in de vereniging en dat het onderhoud van de kozijnen voor rekening van de VvE komt.

Vast staat tussen partijen dat de genoemde besluiten in strijd zijn met het bepaalde in het Modelreglement. Deze bepalingen gaan immers uit van beheersverantwoordelijkheid van de VvE voor de gemeenschappelijke gedeelten, waartoe de kozijnen behoren, en van doorberekening van gemeenschappelijke kosten in de breukdelen waarin eigenaars gerechtigd zijn in de Vereniging. Nu de bedoelde besluiten met deze bepalingen in strijd zijn, zijn zij op grond van artikel 2: 14 lid 1 jo. artikel 5: 129 lid 1 BW nietig.

De eigenlijke vraag is vervolgens, of het beroep op die nietigheid moet worden gehonoreerd. De rechtbank is van oordeel, dat dat niet het geval is. Gelet op artikel 2:8 BW, dat op grond van artikel 5:124 lid 2 BW van toepassing is op de VvE, moeten een rechtspersoon en degenen die daarbij betrokken zijn zich jegens elkaar gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Voor het onderhavige geschil overweegt de rechtbank, dat het appartementencomplex al 28 jaar een beleid van gelijkheid in servicekosten kent. Op basis van een aantal overige feiten en omstandigheden van het geval, komt de rechtbank tot het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar is dat de eigenaar een beroep doet op de nietigheid van de besluitvorming.

Deze uitspraak zet de deur open naar van de akte van splitsing afwijkende praktijken. Ik ben daar geen voorstander van. In de hier behandelde uitspraak waren de feiten en omstandigheden zodanig, dat de gekozen wijze van servicekostenberekening in het belang van de ruime meerderheid van de leden van de VvE moet worden geacht. Maar wat doelmatig is, is nog niet per se rechtens juist. De wet kent een specifieke regeling omtrent het wijzigen van de akte van splisting. De ALV heeft er kennelijk bewust voor gekozen om die weg niet te bewandelen heeft daartoe later evenmin aanleiding gezien. Daardoor  heeft de ALV het risico aanvaard, dat ooit door één bewoner een beroep zou worden gedaan op de discrepantie tussen de akte en de bestendige praktijk. Door die praktijk in stand te laten draaagt de rechter bij aan de rechtsonzekerheid die dat in het leven roept.

Kopers van appartementsrechten moeten op voorhand, door raadpleging van de openbare registers kunnen kennen welke rechten en plichten aan het zakelijk recht kleven. Hier wordt daarop een inbreuk toegestaan, die mijns inziens niet op de wettelijke regeling gebaseerd kan worden.  Immers, artikel 2:8 jo 5:124 BW bepaalt weliswaar dat de relatie tussen de VvE en haar leden wordt beheerst door de eisen van redeljkheid en billijkheid, maar de vraag is of deze eisen kunnen billijken, dat de statuten van de VvE terzijde worden gesteld. Mijns inziens is dat niet zo en vervullen de eisen van redelijkheid en billijkheid hier een aanvullende rol ten opzichte van de wettelijke regel, dat een besluit van een rechtspersoon in strijd met haar statuten nietig is. Dat geldt voor alle rechtspersonen. Voor een VvE, een vereniging die een kwalitatief lidmaatschap kent, zou dat des te meer het geval moeten zijn. Tot 1 mei 2005 vereiste de wet unanimiteit voor het wijzigen van de akte van splitsing. Nu geldt de eis van 4/5 van de stemmen, terwijl de rechter het besluit tot wijziging van de akte vernietigt  als geen schadevergoeding wordt geboden aan benadeelden bij het besluit, zie artikel 5:140a lid 3 BW. Dat zijn allemaal waarborgen waarin het zakenrechtelijk karakter van het appartementsrecht tot uiting komt: iedere afwijking van de akte is in feite een inbreuk op het eigendomsrecht, of dat nu ten goede of ten kwade is.

Is er dan geen enkele ruimte voor de redelijkheid en billijkheid bij een afwijking van de akte? Dat is niet het geval naar mijn mening. Mijns inziens zou voor wat betreft het ongedaan maken van de gevolgen van een nietig besluit rekening kunnen worden gehouden met de redelijkheid en billijkheid. Zo is het bijvoorbeeld denkbaar dat het ongedaanmaken van alle servicekostenafrekeningen van de afgelopen 5 jaar een inspanning vergt, die niet opweegt tegen het daarmee te dienen belang.

Deze uitspraak is vernietigd in hoger beroep. Lees ook de bijdrage naar aanleiding van het arrest ‘Zelfwerkzaamheid in afwijking van splitsingsakte VvE‘, ook op vverecht.nl.

Klik hier voor de volledige uitspraak.

Het bericht Beroep op nietigheid servicekostenomslag onaanvaardbaar verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2009/11/beroep-op-nietigheid-servicekostenomslag-onaanvaardbaar/