Gerechtshof Amsterdam | 16 juli 2013 | ECLI:NL:GHAMS:2013:2022

Beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer. Klagers hebben diverse klachten geuit over de handelwijze van de notaris bij de omzetting van een woonvereniging naar een VvE. Enkele van deze klachten worden gegrond verklaard.

Eén daarvan is, dat de notaris niet zonder...

Lees meer...

Aanneemster betwist de bevoegdheid van het scheidsgerecht van de Raad van Arbitrage voor de Bouw (hierna: de Raad) tot beslechting van het onderhavige geschil. Zij stelt dat tussen haar en de VvE geen contractuele relatie bestaat en zij dus ook geen arbitrage met de VvE is overeengekomen. Om die reden is de Raad niet bevoegd [...]...

Lees meer...

Tussen onderneemster en de individuele appartementseigenaren zijn in of omstreeks 2000 koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten. Bij brief van 29 november 2012 heeft de VvE bij onderneemster, onder verwijzing naar het rapport van Bouwkundig VvE Advies, melding gemaakt van ernstige gebreken aan de bevestiging van de Emalit-panelen op de 12e en 13e...

Lees meer...

Rechtbank Amsterdam | 13 mei 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:CA0869

Volgens de voorzieningenrechter maakt de bank onder de gegeven omstandigheden misbruik van recht door thans tot openbare verkoop van een woonappartement met garage over te gaan. In deze tijd, waarin het economisch gezien niet goed gaat met Nederland en veel huizen, zoals ook...

Lees meer...

In het onlangs evrschenen onderzoeksrapport  ‘Alternatieve financieringsvormen VvE´s’  concludeert Platfrom31 dat de risico’s die verbonden zijn aan de financiering van VvE’s klein zijn.  Mede omwille van de aanpak van achterstallig onderhoud roept Platform31 banken op leningen aan VvE’s niet langer als risicovolle leningen te bes...

Lees meer...

Rechtbank Amsterdam, sector kanton | 9 juli 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:4439

Gedurende een procedure verkoopt en levert de eisende partij zijn woning aan een derde. Vervolgens verzoekt de oorspronkelijk eiser de nieuwe eigenaar in zijn plaats te stellen en als die dat niet wil de instantie vervallen te verklaren. De nieuwe eigenaar heeft...

Lees meer...

Rechtbank Den Haag | 26 juni 2013 | ECLI:NL:RBDHA:2013:8808 Eigenaar is naast VvE overtreder in bestuursrechtelijke zin, zodat ook eigenaar kan worden aangesproken tot betaling van verbeurde dwangsommen. Overgangsrecht, verschoonbare termijnoverschrijding bij invordering dwangsommen.  

Deze uitspraak is een vervolg op het arrest van de Hog...

Lees meer...

Verschenen in Rechtsgeleerd Magazijn Themis, jaargang 174, juni 2013, nr. 3, p. 129-134.

Dit derde[i] proefschrift in Nederland over appartementsrecht beschrijft de resultaten van een onderzoek naar de aard en structuur van de vereniging van eigenaars (VvE) bij woongebouwen, in het licht van de bevoegdheidsafbakening tussen de individuele eigenaar,...

Lees meer...

Vanaf vandaag biedt VvERecht.nl een nieuwe service: de VvERecht.nl Nieuwsbrief.

VvERecht.nl is al geruime tijd te volgen via RSS, Twitter en LinkedIn. Desalniettemin ontvangt de redactie geregeld verzoeken van bezoekers om door middel van een nieuwsbrief op de hoogte gehouden te worden. Met de VvERecht.nl Nieuwsbrief blijft [...]...

Lees meer...

Rechtbank Noord-Holland, sector kanton | 5 juni 2013 | LJN: CA3797 – Besluit tot weigering inzage van appartementseigenaar in alle ontvangen offertes ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden, waaronder de afgewezen offertes, is in strijd met splitsingsreglement en vernietigbaar.

Vereniging van Eigenaars Burgemeester van Fenemaplein...

Lees meer...

In het maatschappelijk verkeer komt het zeer regelmatig voor dat van de partijen tussen wie een rechtsverhouding bestaat, de ene een sterkere positie heeft dan de andere. Deze situatie doet zich in allerlei varianten in allerlei rechtsgebieden voor. De consument heeft ten opzichte van zijn electriciteitsleverancier nauwelijks...

Lees meer...

Corporaties hebben het voornemen om een deel van hun woningbezit te verkopen. Platform31, de kennisorganisatie voor stad en regio (de fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV) start een onderzoek naar de mogelijkheid voor corporaties om grondgebonden woningen te verkopen in de vorm van een appartementsrecht. Corporaties worden...

Lees meer...

Dit model huishoudelijk reglement is een algemene uitwerking van datgene wat in veel huishoudelijke reglementen voorkomt. Hoewel veel VvE’s een huishoudelijk reglement vaststellen, is dat niet verplicht. De wet en het reglement bieden slechts de mogelijkheid daartoe. Vaak wordt het nut en de noodzaak ervan ingezien en wordt een reglement...

Lees meer...

Gerechtshof Amsterdam | 7 mei 2013 | LJN: CA1755. Toestemming achteraf leidt tot zelfde afweging. Geen veto. Bestemming volgens akte: enige overlast dulden.

Meestal bepaalt het reglement bij splitsing dat een eigenaar zijn appartementsrecht kan verhuren, mits hij het bestuur een vooraf door de huurder ondertekende gebruikersverklaring...

Lees meer...

Rechtbank Rotterdam | 23 januari 2013 | LJN BZ3254 – Procesrecht. Onjuiste procesvolmacht bestuur VvE leidt tot niet-ontvankelijkheid.

In het kort komt het relevante in onderhavige zaak op het volgende neer. Marcan Vastgoed B.V. (hierna: “Marcan”) is eigenaar van een appartement in het appartementengebouw VvE Wolphaertsbocht 319/323...

Lees meer...

Stichting VvERecht.nl en het Instituut voor Bouwrecht (IBR) zijn een samenwerking aangegaan om kennis op het gebied van het bouwrecht en het vve-recht met elkaar te delen. Daardoor zullen binnenkort artikelen en uitspraken in bouwzaken afkomstig van het IBR op VvERecht.nl te vinden zijn. Daarnaast zullen items van VvERecht.nl voorkomen in de zo...

Lees meer...

27 maart 2013 heeft er een algemeen overleg tussen de Tweede Kamer Commissie voor Wonen en Rijksdienst en minister Blok plaatsgevonden. Tijdens het overleg zijn onder andere verbetervoorstellen ten aanzien van wet- en regelgeving voor VvE’s besproken. Op 13 mei 2013 is het verslag dit overleg gepubliceerd.

Klik hier voor het volledige verslag...

Lees meer...

LJN: CA1152 | Sector kanton Rechtbank Alkmaar | 12 februari 2013 - In een ALV raken de gemoederen dermate verhit, dat de voorzitter besluit de gemachtigde van enkele eigenaars uit de vergadering te verwijderen. De kantonrechter laat dat besluit in stand. Ook verzoeken tot vernietiging van andere besluiten, waaronder het besluit om geen ni...

Lees meer...

In de wet, aktes van splitsing en de modelreglementen zijn diverse bepalingen opgenomen waaruit blijkt welke besluiten door welk orgaan van de VvE moeten worden genomen en welke meerderheid van stemmen geldt. Niet geregeld is hoe de stemmen moeten worden uitgebracht. Toch kan de wijze waarop gestemd wordt ook van invloed zijn op de uitkomst [...]...

Lees meer...

Rechtbank Haarlem, sector Kanton | 21 februari 2013 | LJN: BZ0096 – Procedure tot opleggen boete is niet conform het splitsingsreglement doorlopen. De vordering van de VvE tot het betalen van een boete door een appartementseigenaar wordt afgewezen.

Het appartementengebouw in kwestie betreft een galerijflat met drie woonlagen. De...

Lees meer...

LJN: BZ7350, Rechtbank ‘s-Gravenhage 13 maart 2013 - Eén van de appartementen in een te renoveren en herontwikkelen stadslocatie is al verkocht en geleverd. De overige 9 stemmen zijn nog in handen van de initiatiefnemer van het project. Voor een nog te realiseren onderdeel van het bouwplan waarmee de koper op voorhand al bekend was, wordt to...

Lees meer...

Hoge Raad | 29 maart 2013 | LJN BY8665 – Afzonderlijke appartementsrechten zijn niet voor onteigening vatbaar. Het is evenwel mogelijk om een perceel of bouwwerk waarop een appartementsrecht rust geheel of gedeeltelijk te onteigenen. De titelzuiverende werking uit artikel 59 lid 3 Onteigeningswet heeft als gevolg dat...

Lees meer...

LJN: BZ5730, Gerechtshof Amsterdam, 19 maart 2013 – Een appartementseigenaar heeft op het balkon van zijn appartement een houten balkonkast laten timmeren tegen de zijwand van het balkon. De kast steekt een stuk boven de balkonrand uit en is duidelijk zichtbaar vanaf de openbare ruimte. Een aantal eigenaars in het appartementengebouw neemt...

Lees meer...

Per 1 april 2013 is de Geschillencommissie VvE Management operationeel. In opdracht van VGM NL is de Geschillencommissie VvE Management ondergebracht bij SGB (Geschillencommissie Beroep Bedrijf te Den Haag). Zowel VvE Managers die zijn aangesloten bij VGM NL, als niet georganiseerde VvE Managers kunnen zich aansluiten bij de Geschillencommissie...

Lees meer...

LJN: BZ5587, Rechtbank Haarlem 16 januari 2013 - De VvE wenst de akte van splitsing te wijzigen en neemt daartoe een vergaderbesluit. Daarna blijkt, dat de op grond van artikel 5:139 lid 2 BW vereiste meerderheid van 80% van alle stemmen voor de aktewijziging niet gehaald is. Om die reden wordt een nieuwe vergadering uitgeschreven, waarin gemeld wo...

Lees meer...

LJN: BZ5041, Rechtbank Rotterdam 13 maart 2013

In toenemende mate verschijnt jurisprudentie over de vraag welk gebruik toegestaan is in appartementen. In de hier behandelde uitspraak wordt een verbod tot kamerverhuur of slaapplaatsverhuur toegewezen. Doorslaggevend in deze kwestie is mijns inziens, dat de akte van splitsing dit gebruik...

Lees meer...

Met de nieuwjaarsrecepties achter de rug en de barbecues in ’t vooruitzicht vragen steeds meer appartementseigenaren zich af of dergelijke evenementen uit de kas van de VvE betaald kunnen worden. Mogen dergelijke uitgaven op de exploitatierekening en begroting van de VvE staan? Kantonrechters hebben zich daar al eens over gebogen en hun mening g...

Lees meer...

LJN: BZ3574, Hoge Raad 8 maart 2013 - Levering van onroerend goed is van rechtswege belast met BTW als het onroerend goed als nieuw vervaardigd geldt. In dat geval kan de verkrijging vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting. Hier was de ingrijpende renovatie van een winkelappartement aan de orde bij de levering. Alleen de dragende constructie met...

Lees meer...

Rechtbank Amsterdam, Sector kanton 22 januari 2013, LJN: BZ2159

In deze uitspraak wordt duidelijk dat het, sinds de wetswijziging van 2005, mogelijk is de akte van splitsing te wijzigen met medewerking van het bestuur van de VvE, wanneer minstens 80% van de eigenaren voor het betreffende wijzigingsbesluit stemt. In dit geval is de...

Lees meer...

Door mr. Kim Kroon*

De laatste tijd gebeurt het steeds vaker dat eigenaren hun appartement voor een korte periode als hotel en/of bed & breakfast verhuren. Via internet is het vrij gemakkelijk om wereldwijd te adverteren en aldus verhuuropbrengsten te genereren. De vraag is echter of dat zomaar kan? Een dergelijke vorm van verhuur is [...]...

Lees meer...

Rechtbank ‘s-Gravenhage 9 januari 2013, LJN: BZ1904 – De VvE (ex. art. 5:124 BW) van bungalowpark Zonneweelde heeft in artikel 40 van het splitsingsreglement opgenomen dat een bestuurder wordt benoemd voor een periode van drie jaar en dat deze periode aansluitend met maximaal drie jaar kan worden verlengd. Een persoon kan op grond van...

Lees meer...

Een huurder of gebruiker van een appartement is niet van rechtswege gebonden aan besluiten van de VvE en het huishoudelijk reglement. In algemene zin oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 10 februari 2012 (gepubliceerd met noot op VvERecht.nl), dat een huurder [...]...

Lees meer...

Het kopen van een appartementsrecht geschiedt bij een koopovereenkomst, waarin het verkochte appartementsrecht nauwkeurig omschreven is. Bovendien verwijst de koopakte naar de splitsing waar het appartementsrecht deel van uitmaakt. in de koopakte aanvaardt de koper de reglementen van de vve en verklaart hij daarvan een afschrift te hebben...

Lees meer...

Veel VvE’s hebben een verouderde akte van splitsing. De redenen om deze te willen wijzigen kunnen zowel van juridische als van feitelijke aard zijn. Juridisch omdat de regelgeving in de oude akte van splitsing niet meer volstaat of verouderd is; feitelijk omdat in, om of aan het gebouw wijzigingen op handen zijn of zelfs al [...]...

Lees meer...

Door mr. Royle Dijksma*

Bij de wetswijziging van het appartementsrecht in boek 5 titel 9 BW in 2005 werd door menigeen opgelucht adem gehaald. Vanaf dat moment was niet langer unanimiteit vereist voor een wijziging van de splitsingsakte in die zin dat 100% van de leden hun akkoord moeten geven. Toestanden dat één eigenaar een [...]...

Lees meer...

Rechtbank Leeuwarden | 3 december 2012 | LJN: BY9737.

Recreatiepark Sondelergaast is een in Friesland gelegen bungalowpark met ruim veertig recreatiewoningen. Recreatiecentrum Sondel B.V. (hierna: Sondel B.V.) is beheerder van het recreatiepark Sondelergaast. Daarnaast is Sondel onder andere eigenaar van de centrale voorzieningen, de...

Lees meer...

Appartementen worden regelmatig verhuurd als studentenhuis, als bed & breakfast of voor short stay-doeleinden. In dergelijke gevallen rijst zowel voor de eigenaar en de VvE als voor de overige bewoners de vraag welk gebruik van een appartement is toegestaan en welke regels daarbij kunnen worden gesteld. De VvE en de overige bewoners vrezen...

Lees meer...

LJN: BY0971, Hoge Raad 4 januari 2013

Een woongebouw in Den Haag is gesplitst in appartementsrechten. Er is sprake van gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, maar de VvE gaat niet over tot herstel. De gemeente neemt daarop een bestuursdwangbesluit krachtens de Woningwet. In het besluit wordt de VvE als overtreder aangemerkt. Op g...

Lees meer...

VvERecht.nl kijkt terug op een geslaagd eerste jaar. Dankzij talrijke bijdragen van VvE professionals is VvERecht.nl in 2012 uitgegroeid tot een van de grootste online vindplaatsen op het gebied van het VvE-recht. Daarnaast heeft VvERecht.nl in 2012 het debat gezocht met een succesvolle Expert Meeting over gemengde complexen. VvERecht.nl voorziet i...

Lees meer...

De redactie van VvERecht.nl is onlangs uitbereid met mr. Mechteld C.E. van der Vleuten. Mr. Van der Vleuten heeft het afgelopen jaar reeds een aantal publicaties op VvERecht.nl geplaatst, waaronder een bijdrage over knelpunten tussen het appartementsrecht en het huurrecht in gemengde complexen. Daarnaast heeft zij een actieve rol vervuld bij het...

Lees meer...

Niet alleen de koopovereenkomst, maar ook de akte van levering van een appartementsrecht moet aan bijzondere voorwaarden voldoen. Zo bepaalt de hier gepubliceerde model akte van levering, dat in de koopprijs is begrepen het aandeel van verkoper in het reservefonds van de vereniging van eigenaars, waarvan blijkt uit een aan de akte te hechten...

Lees meer...

LJN: BY5278,Sector kanton Rechtbank Rotterdam 5 oktober 2012

Veel recreatieparken met vakantiewoningen zijn niet gesplitst in appartementsrechten, maar bestaan uit grondgebonden eigendom van de vakantiewoning met een aandeel in de mandelige wegen, perken, paden en terreinen. Het beheer daarvan wordt vaak opgedragen aan een voor dat doel opgerichte...

Lees meer...

Rechtbank ’s-Gravenhage / 392224/HA/ZA 11-1220 /  LJN: DY3313

Feiten en omstandigheden
Een appartementseigenaar heeft een nog te bouwen appartementsrecht gekocht. Uit de bouwtekening blijkt dat het uitsluitend gebruik evenzeer omvat het trappenhuis van de 6e naar de 7e etage, de gang naast het trappenhuis op de 7e etage en de ruimte naast de...

Lees meer...

LJN: BY4484,Sector kanton Rechtbank Breda 22 november 2012

Hoewel dat in artikel 35 lid 7a van het reglement in de betreffende VvE verboden is, verhuurt een eigenaar van parkeerplaatsen deze aan externe derden. Deze situatie heeft volgens de eigenaar een aantal jaren geduurd alvorens de algemene vergadering besluit om aan dit gebruik een einde te...

Lees meer...

Door Prof. mr. A.A. van Velten*

In WPNR (2007) 6735 besteedde ik aandacht aan het op 1 januari 2008 in werking getreden Besluit energieprestatie gebouwen (Stbl. 2006, 608), welk besluit was gebaseerd op de Europese richtlijn 2002/91/EG tot vermindering van het energieverbruik. Dit ter uitvoering van het verdrag van Kyoto. In het besluit is bepaald...

Lees meer...

LJN BY2904, Hof Den Haag 6 november 2012

Een eigenaar van een recreatiewoning op een recreatiepark dat niet in appartemensrechten is geplitst, weigert de bijdrage te voldoen aan de boek 2 vereniging die het park exploiteert. De eigenaar is niet lid en er bestaat ook in deze zaak geen contractuele verhouding. Het gerechtshof komt in [...]...

Lees meer...

LJN: BY2353, Gerechtshof Arnhem 6 november 2012

In eerste aanleg vernietigde de kantonrechter het besluit van de VvE, waarin het verzoek van een eigenaar tot het realiseren van een aanbouw op het privé gedeelte werd geweigerd. Tegelijkertijd verleende de kantonrechter een vervangende machtiging aan de eigenaar om de aanbouw alsnog te realiseren....

Lees meer...

LJN: BY2628, Gerechtshof Amsterdam 25 september 2012

Regelmatig komt het voor, dat appartementen al dan niet via internet te huur worden aangeboden voor short stay of recreatief verblijf. Met name in grote steden als Amsterdam komt dat zo vaak voor, dat de gemeente er beleid op gemaakt heeft.  Maar zelfs als deze tijdelijke verhuur, short [...]...

Lees meer...

LJN BX 9890 Hof Leeuwarden 2 oktober 2012

De eigenaren van een grondgebonden recreatiewoning, die in geen contractuele relatie staat tot de exploitant van het recreatiepark, blijft gehouden tot een bijdrage in de kosten van collectieve voorzieningen op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Hier is geen sprake van een VvE, zodat er geen...

Lees meer...

Vele VvE’s voeren een beleid van zelfwerkzaamheid. Door het onderhoud en de herstelwerkzaamheden door de eigenaars zelf uit te laten voeren kunnen VvE’s op de loonkosten van onder andere schilders en timmerlieden besparen. Het uitvoeren van schuur- en schilderwerk is voor appartementseigenaars veelal geen probleem, maar bij vervanging is in de mee...

Lees meer...

Nederland kent ruim 600.000 koopappartementen, waarvoor bijna 120.000 verenigingen van eigenaars (VvE’s) verantwoordelijk zijn. In delen van het land, zoals in Rotterdam en Den Haag, functioneren niet alle VvE’s naar behoren. Bovendien is daar sprake van achterstallig onderhoud. Ook is de moeizame en ingewikkelde structuur van de VvE een bel...

Lees meer...

LJN: BX8761, Rechtbank Amsterdam 8 augustus 2012

De VvE vordert betaling van servicekosten van een eigenaar. Die verweert zich met een beroep op de nietigheid van de besluiten waarop de VvE de vorderingen baseert. Vervolgens stelt de VvE, dat die verweren reeds dienen te worden gepasseerd omdat de termijn van een maand in artikel 5:130 [...]...

Lees meer...

LJN: BX7648, Rechtbank Dordrecht 12 september 2012

Een mandelig terrein tussen een aantal grondgebonden woningen en een appartementencomplex is van 1 januari 2008 tot 1 september 2009 beheerd door de VvE. Eigenaars van woningen vorderen van de bestuurders van de VvE in privé het overleggen van de financiële boekhouding en verslaglegging van de m...

Lees meer...

De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft vandaag het rapport ‘Evaluatie SEV-programma Bewoners en invloed’ gepubliceerd met daarin conclusies en aanbevelingen uit het programma ‘Bewoners en invloed’, dat de afgelopen drie jaar gelopen heeft. Het rapport gaat in op de mogelijkheden tot het stimuleren van be...

Lees meer...

LJN: BX6585, Rechtbank ‘s-Gravenhage 22 augustus 2012

In een Haagse VvE hebben 2 eigenaars in totaal 10 stemmen in de vergadering in een onderlinge verhouding van 9:1. De meerderheidsgerechtigde organiseert een bestuursbesluit tot aktewijziging. De minderheidsgerechtigde vordert vernietiging van dat besluit op grond van artikel 5:140a lid 2...

Lees meer...

Door mr. M.C.E. van der Vleuten en prof. mr. R.F.H. Mertens* [1]

In de praktijk komt het veelvuldig voor dat een aannemer of projectontwikkelaar [2] een appartementsrecht verkoopt in een nog te bouwen gebouw. Daartoe wordt dan een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met de koper. Het (toekomstig) gebouw wordt vervolgens in appartementsrechten...

Lees meer...

Vereniging Eigen Huis (VEH) heeft onlangs in navolging van VvE Belang een meldpunt VvE’s geopend op haar website. Volgens de toelichting bij het meldpunt van VEH, zijn VvE’s de dupe van wanpresterende beheerders.

VEH schrijft: ‘Het bestuur van een vereniging wordt vaak gevormd door vrijwilligers. Een bestuur hoort dan te kunnen...

Lees meer...

De vestiging van een opstalrecht op grond van art. 5:118a BW, in het bijzonder voor bestaande, in de appartementensplitsing betrokken opstallen.

1. Inleiding
Sinds 1 mei 2005 is het mogelijk een erfpachtrecht en een opstalrecht te vestigen op het privé-gedeelte van een appartementsrecht oftewel op het gedeelte van het gebouw waarvan men het...

Lees meer...

Over het plaatsen van schotelantennes is veel jurisprudentie. Menige eigenaar heeft geprobeerd toestemming te krijgen voor het plaatsen ervan aan de gevel van het appartementengebouw of op het hekwerk van zijn balkon. Als het tot een gerechtelijke procedure kwam werd regelmatig op grond van artikel 10 EVRM de eigenaar in het gelijk gesteld. Maar...

Lees meer...

LJN: BX4533,Sector kanton Rechtbank Haarlem 27 juli 2012

De eigenaar met de absolute meerderheid van stemmen in een VvE met 6 woonappartementen en zes bergingen stemt zonder nadere motivering tegen alle voorliggende besluiten. Daardoor wordt het financieel verslag 2011 niet vastgesteld, wordt geen décharge verleend, wordt een tegenvoorstel tot het...

Lees meer...

LJN: BX2245, Rechtbank Amsterdam 6 juni 2012

Nadat een VvE met ingang van 2008 van beheerder wisselde kwamen onregelmatigheden aan het licht. In een brief van maart 2008 schreef de VvE aan de beheerder,  “(…) Op 13 september 2007 wordt echter duidelijk dat de financiële situatie van de VvE minder gunstig is dan werd voorgesteld. [...]...

Lees meer...

In deze bijdrage betoog ik dat het wenselijk is alle zaken betreffende appartementsrechten tot absolute competentie van de sector kanton te rekenen. Tevens ga ik in op de vraag of de vordering tot nietigverklaring ex artikel 5:129 juncto 2:14 BW omgezet kan worden in een verzoekschriftprocedure.

Appartementszaken toevoegen aan artikel 93 sub d Rv
[....

Lees meer...

Gestapeld bouwen heeft de laatste decennia een vlucht genomen. Niet alleen vanwege grondschaarste, maar ook vanwege kostenbesparing en het efficiënte gebruik van de beschikbare ruimte. Met deze wijze van bouwen kan een kleiner stuk grond worden aangekocht en kan een hogere opbrengt worden gegenereerd doordat men de lucht in gaat. Extra kosten...

Lees meer...

Met ingang van 1 juli 2012 is onder meer artikel 6:96 BW gewijzigd. Met ingang van die datum is evenzeer van kracht het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dit besluit en die wijziging is te vinden in het Staatsblad 2012, nummers 140 en 141.De regeling is van toepassing op een uit overeenkomst voorvloeiende verbintenis tot...

Lees meer...

Op 3 juli 2012 heeft minister Spies het Companenrapport ‘Het functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen’ van 11 juni 2012 aangeboden aan de Kamer.

In het rapport wordt het functioneren van VvE’s cijfermatig onderbouwd en geanalyseerd. Verder wordt een aantal verbetervoorstellen gedaan op het gebied van:
-...

Lees meer...

LJN: BW7791, Rechtbank Amsterdam 2 november 2011

Deze uitspraak bevestigt de aard van de rechtsverhouding tussen een appartementseigenaar en de VvE.  Een eigenaar vordert maatregelen aan de lift van de VvE en legt aan zijn vorderingen onder meer wanprestatie ten grondslag. De rechtbank oordeelt, dat van wanprestatie sprake is, indien een s...

Lees meer...

Tijdens de VvERecht.nl Expert Meeting 2012 is gediscussieerd over de onderstaande thema’s met betrekking tot gemengde complexen. De knelpunten en stellingen die hieronder weergegeven worden, geven geenszins de opninie van de redactie van VvEREcht.nl weer. De hier weergegeven knelpunten en stellingen zijn het resultaat van een inventarisatie...

Lees meer...

Wat hebben een kantonrechter, een huurrechtadvocaat, een appartementsrechtadvocaat, een notaris, een VvE-beheerder, een vastgoedbelegger en een corporatie met elkaar gemeen? Zij zijn allemaal betrokken bij Verenigingen van Eigenaars waar niet alleen eigenaren maar ook huurders wonen (gemengde complexen), en zij worden daardoor allemaal...

Lees meer...

LJN: BW8021, Rechtbank Dordrecht 6 juni 2012

In de koopovereenkomst van appartementsrecht A2 is vermeld, dat koper gebruik mag maken van het dakterras maar geen (geluids)overlast mag veroorzaken aan het hieronder gelegen café-terras. Het dakterras is gelegen boven appartementsrecht A1, dat zelf geen toegang heeft tot het dak. De eigenaar van A1,...

Lees meer...

Rechtbank Utrecht, 5 juni 2012, 12/269 F (nog niet gepubliceerd). De onderhavige uitspraak bevestigt nogmaals het belang voor een VvE om bij het treffen van rechtsmaatregelen een deugdelijk en rechtsgeldig procesbesluit te nemen.

Korte weergave van de feiten in deze zaak
Een van leden van de VvE had in 2007 verzuimd de servicekosten tijdig en...

Lees meer...

Minister Verhagen wil in de eerste helft van 2012 de Elektriciteitswet 1998 (E-wet) aanpassen, zodat verenigingen van eigenaren onbeperkt kunnen salderen over de gemeenschappelijke elektriciteitsaansluiting.

Salderen

Op grond van artikel 31c E-wet kan een afnemer de elektriciteit die hij zelf invoedt op het net, verrekenen (salderen) met de...

Lees meer...

In een VvE met twee appartementsrechten is onenigheid ontstaan over reparatie van het dak en het schilderwerk aan de buitengevel. Toen voor de zoveelste keer één van de twee eigenaren last had van lekkage heeft hij een bedrijf gebeld om het dak te repareren en aldus de problemen op te lossen. De andere eigenaar weigert de helft van de kosten te b...

Lees meer...

Een modelreglement is naast de wet de basis voor de rechten en plichten van eigenaren van appartementsrechten. De Nederlandse taalvoering in de modelreglementen maakt het voor buitenlandse eigenaren van Nederlandse appartementen veelal lastig om de basis van haar rechten en plichten als eigenaar te begrijpen. De behoefte aan een Engelse vertaling...

Lees meer...

LJN: BC7666, Gerechtshof ‘s-Gravenhage 21 maart 2008

In de algemene voorwaarden van een woningbouwvereniging is een regeling opgenomen die beantwoordt aan artikel 7:261 lid 2 BW. Dat artikel bepaalt, dat de huurder gebonden is aan een wijziging van de levering van zaken of diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien...

Lees meer...

Naarmate huurders meer gebonden zijn aan de reglementen van de VvE, zullen zij daar meer inspraak op willen uitoefenen. De VvE is echter een rechtspersoon gericht op het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke onroerende zaak en is daarmee uitsluitend de wettelijk vertegenwoordiger van de eigenaars. Huurders komen in de wettelijke regeling...

Lees meer...

LJN: BW4812, Hoge Raad 4 mei 2012

Een eigenaar van een appartement in Den Haag wordt door de gemeente wegens achterstallig  onderhoud aangeschreven om verbeteringen aan diens appartement uit te voeren, onder aanzegging van bestuursdwang. Ook de VvE wordt aangeschreven, voor zover het verbeteringen aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw...

Lees meer...

Een van de activiteiten van VvERecht.nl is het organiseren van de jaarlijkse VvERecht.nl Expert Meeting. Op 14 juni 2012 vindt de eerste VvERecht.nl Expert Meeting plaats met als onderwerp ‘gemengde complexen’. Daarbij zullen diverse experts bestaande uit vertegenwoordigers van corporaties, professionele beleggers, politici, ambtenaren van Minis...

Lees meer...

LJN: BW1490,Sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch 6 april 2012

In de akte van splitsing is bepaald, dat de privégedeelten bestemd tot garage slechts kunnen toebehoren aan degenen die eigenaar zijn van een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een woning. In strijd met die bepaling verkoopt een appartementseigenaar een garage...

Lees meer...

Door: mr. John Wijnmaalen*

Bij de bepaling van de grenzen tussen gemeenschappelijke delen en privégedeelten bij splitsingen in appartementsrechten, nemen de omschrijving in de notariële akte van de gedeelten van het gebouw die ertoe strekken dat een appartementseigenaar de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik daarvan heeft (hierna: privégedeelte) en...

Lees meer...

Rijdende Rechter, zaak S19-04 d.d. 23 februari 2012

Niet alle VvE zaken worden door de gewone rechter beslecht, zo blijkt uit dit bindend advies van de rijdende rechter. Een huurder van een bedrijfsunit plaatst op het gemeenschappeklijk terrein van de VvE een reclamezuil en een opbergkist. De VvE vordert met een beroep op het huishoudelijk r...

Lees meer...

CDA kamerlid Van Bochove stelde kamervragen aan minister Spies van BZK naar aanleiding van het faillissement van Redema. De minister gaat in haar antwoorden in op de mogelijkheid dat een aantal VvE’s tot in totaal 1,5 miljoen schade lijdt als gevolg van het faillissement van Redema in combinatie met het feit, dat de gelden van deze...

Lees meer...

LJN: BW0336, Rechtbank Rotterdam 28 maart 2012

De gemeente betaalt sinds 1974 een bijdrage in de schoonmaakkosten van een winkelcentrum. De gemeente heeft aankondigd hiermee te willen stoppen. Het winkelcentrum vordert continuering van de bijdrage. De rechtbank wijst de vordering af. Omdat het winkelcentrum ‘s avonds en ‘s nachts niet...

Lees meer...

LJN: BV8885 Hof ‘s-Hertogenbosch, 14 maart 2012. In de procedure in eerste aanleg, de procedure die aan deze uitspraak vooraf ging, is door de VvE jegens de appartementseigenaar aan de kantonrechter een vervangende machtiging verzocht op grond van artikel 5:121 BW.

Korte toelichting procedure ex artikel 5: 121 BW

Wanneer wordt nu een...

Lees meer...

Volgens artikel 5:111 sub a BW moet in de akte van splitsing van een appartementencomplex nauwkeurig worden omschreven welke gedeelten van het gesplitste gebouw of de gesplitste grond bestemd zijn om als privégedeelte te worden gebruikt. Deze omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de splitsingstekening, waarin de begrenzing van de...

Lees meer...

Hoge Raad | 16 maart 2012 | ECLI:NL:HR:2012:BV1771

In de koopovereenkomst van het bovenappartement was een vide begrepen, waarin de koper zelf een hoge ruimte kon aanbrengen. In de akte van splisting is deze ruimte niet benoemd als behorend tot het bovenappartement. De tussenvloer wordt na de levering aangebracht. Vervolgens wordt het...

Lees meer...

De VvE die zich geconfronteerd ziet met niet betaalde verenigingsbijdragen zal uiteindelijk de gang naar de rechter moeten maken. Elke procedure begint met een dagvaarding. De model dagvaarding die hier gepubliceerd is, kan dienen als begin van uitvoering. De gebruiker wordt er nadrukkelijk op gewezen, dat de feiten en omstandigheden van het geval...

Lees meer...

Mag een eigenaar zijn fiets in de parkeergarage stallen? Als het om het gemeenschappelijke gedeelte gaat, zal de vergadering daarover moeten beslissen. Maar hoe zit het nu als het om een privé-parkeerplaats in de garage gaat, die behoort tot het gedeelte waar de appartementseigenaar volgens de splitsingsakte het exclusieve gebruiksrecht van heeft....

Lees meer...

LJN: BV6066, Sector kanton Rechtbank Rotterdam, 20 januari 2012 - Op grond van het bepaalde in artikel 5:122 lid 5 BW dient de notaris er voor zorg te dragen dat aan de akte van overdracht of toedeling een verklaring wordt gehecht die wordt afgegeven door het bestuur van een VvE met betrekking tot het bedrag dat de appartementseigenaar op de dag...

Lees meer...

De “Richtlijn Appartementstekeningen” is in april 2006 opgesteld door het Kadaster. Ontwikkelingen van na april 2006 zijn niet in de Richtlijn meegenomen. Als voorbeeld wordt genoemd de invoering van de mogelijkheid om zelfstandig percelen te ‘splitsen’, waarbij nieuwe definitieve perceelnummers ontstaan met voorlopige...

Lees meer...

Door: mevrouw mr. Ines C. Blomsma*
HR 10 februari 2012, LJN BU8174

De huurder van een appartement is niet op grond van art. 5:120 lid 2 BW gebonden aan bepalingen uit het huishoudelijk reglement van de VvE. Het hof heeft ook niet vastgesteld dat het huishoudelijk reglement deel uitmaakt van het splitsingsreglement of enig modelreglement waarnaar in...

Lees meer...

LJN: BV6646, Rechtbank Amsterdam 14 september 2011

Een VvE heeft een overeenkomst voor bepaalde tijd gesloten met een schoonmaakbedrijf. De werkzaamheden en de vergoedingen zijn in de overeenkomst omschreven. De algemene voorwaarden van het schoonmaakbedrijf zijn van toepassing. Daarin is onder meer een opschortingsverbod opgenomen voor de VvE als...

Lees meer...

Op 17 januari 2012 is Redema “VvE” BV h.o.d.n. Redema VvE te Nieuwegein door de rechtbank in Utrecht failliet verklaard.  De gefailleerde vennootschap zou gelden van VvE’s hebben doen overmaken naar bankrekeningen op haar naam. Voorshands moet er rekening mee gehouden worden, dat de curator in het faillissement in dat geval v...

Lees meer...

LJN: BV6705, Gerechtshof Leeuwarden 7 februari 2012

De eigenaar van het benedenappartement vordert aanpassing van de marmeren vloer in het bovenappartement, zodanig dat deze in overeenstemming is met het reglement. Het is op grond daarvan niet toegestaan harde vloerbedekking als parket, tegels en dergelijke op de woningvloer te leggen, tenzij dit g...

Lees meer...

In een VvE kwam de vraag op of er ook op een andere manier gestemd mag worden behalve ‘in persoon’ of ‘met een volmacht’. De betreffende splitsingsakte (uit 1979) bepaalde:

- Iedere eigenaar is stemgerechtigd (art. 34)
- Iedere eigenaar is bevoegd in persoon of bij een schriftelijk gevolmachtigde de vergadering bij te wonen, het woord te voeren en...

Lees meer...

Warmte Koude Opslag (WKO) staat steeds meer in de belangstelling. WKO is een duurzaam systeem, dat gebruik maakt van warmte of koude in de ondiepe tot middeldiepe ondergrond. Daarmee kunnen gebouwen worden verwarmd in de winter en gekoeld in de zomer. Op langere termijn levert het systeem een energie- en dus kostenbesparing op. Technisch is het...

Lees meer...

In binnenstedelijke gebieden bevinden zich vaak markante leegstaande gebouwen, die voorheen door post, kerk of overheid werden gebruikt. Deze gebouwen zijn door de hoge grondprijzen momenteel moeilijk te herontwikkelen. Tijdens het door de Stichting Fundatie Bachiene op 19 januari 2012 aan de Universiteit Nijenrode gehouden symposium...

Lees meer...

Woningcorporaties kunnen in praktische en juridische probleemsituaties komen als zij appartementen gaan verkopen en te maken krijgen met splitsingsakten en een Vereniging van eigenaars. Vooral op het gebied van de vele rollen die de woningcorporatie heeft, maar ook op het gebied van renovatie, zelf aangebrachte wijzigingen, overlast en inspraak...

Lees meer...

Rechtbank Arnhem 20 december 2011, AZ / VERZ 11-7034

Vervolg op LJN: BL6841, Rechtbank Arnhem d.d. 24 januari 2010, ook op VvERecht.nl

In de zaak die uitspraak die leidde tot de uitspraak van de rechtbank Arnhem d.d. 24 januari 2010 (zie hierboven) vorderde de VvE verwijdering van de harde vloerafwerking in de woonkamer van een appartement en tevens...

Lees meer...

In dit artikel bespreek ik in het kort de volgende vragen:
a. Wanneer kan door een VvE executoriaal beslag op een appartementsrecht worden geleg?
b. Welke handelingen zijn noodzakelijk nadat dit executoriaal beslag is gelegd?
c. Binnen welke termijn kan een executoriaal beslag op een appartementsrecht gelegd namens de VvE, redelijkerwijs leiden tot...

Lees meer...

Stel een huurder van een appartementsrecht ondervindt ernstige hinder van een eigenaar-bewoner van een boven hem gelegen appartement. Het betreft een in appartementsrechten gesplitst complex. Huurder wil dat de eigenaar-bewoner het veroorzaken van de overlast zal staken. Welke maatregelen kan de huurder ter zake nemen?

Algemeen

Huurder heeft een...

Lees meer...

LJN: BV0871, Gerechtshof Leeuwarden 10 januari 2012

Een aantal appartementseigenaren parkeert sinds jaar en dag op dezelfde parkeerplaatsen zonder dat daarvoor in de akte van splitsing een exclusief gebruiksrecht aan deze eigenaren is toegekend. De VvE wil het gebruik beëindigen. De eigenaren beroepen zich echter op verkrijgende verjaring ex art....

Lees meer...

De vergadering van eigenaren wil besluiten om een camera te plaatsen ter plaatse van de gemeenschappelijke hal van het appartementencomplex waarover zij het beheer voert, met als doel ‘bewaking’. Mag de vergadering van eigenaars hiertoe besluiten?

- NB: Op grond van het besluit van 5 maart 2012 is de genoemde termijn van 24 uur verlengd tot 4...

Lees meer...

Deze model specifieke volmacht is een beperkte, schriftelijke volmacht binnen de VvE. De appartementseigenaar geeft voor één of meerdere specifiek in de volmacht genoemde agendapunten tijdens één specifieke vergadering zijn bevoegdheden in last en volmacht aan de gevolmachtigde. De volmacht is voorzien van een steminstructie, hetgeen inhoudt, dat d...

Lees meer...