Deze model doorlopende, algemene volmacht is de meest ruime, schriftelijke volmacht die denkbaar is binnen de VvE. De appartementseigenaar geeft doorlopend al zijn bevoegdheden in volmacht aan de gevolmachtigde. De volmacht geldt eveneens indien buiten de ALV om schriftelijk wordt gestemd. De gevolmachtigde is gerechtigd bij diens belet of...

Lees meer...

LJN: BU9751 Sector kanton, Rechtbank Rotterdam, 26 augustus 2011. Inconsequente handhaving artikel 13 MR 1992 door VvE ten aanzien van wijzigingen aan de balkons. Door de VvE worden wijzigingen aan balkons door andere eigenaren toegestaan. Het gewenste aanbrengen van een zonnescreen door verzoekers in kwestie heeft een soortgelijke aantasting van...

Lees meer...

Een wijziging splitsing is doorgaans een bewerkelijke exercitie die de VvE niet vaak wenst te herhalen. Dat komt met name doordat – in beginsel – de medewerking van alle eigenaars is benodigd. Artikel 5:139, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek biedt ook de mogelijkheid om met een meerderheid van 4/5e van het totale aantal stemmen de...

Lees meer...

LJN: BU7520, Sector kanton Rechtbank Leeuwarden 8 december 2011 | De ALV van een VvE besluit met meer dan 80% van de stemmen tot wijziging van de akte van splitsing ex artikel 5:139 lid 2. De tegenstemmers vorderen vernietiging van dat besluit in een dagvaardingsprocedure bij de gewone rechter ex artikel 5:140a BW. Vervolgens verzoeken de...

Lees meer...

LJN: BV0327, Rechtbank Amsterdam 5 december 2011 | Een bewoner van een appartement in een monument vraagt een monumentenvergunning aan voor ramen in de zijmuur. Met anderen komt de VvE  komt in beroep tegen deze vergunning, onder meer stellende dat de latere vereiste bouwvergunning onmogelijk verkregen kan worden vanwege het ontbreken van belang a...

Lees meer...

Raad van Arbitrage voor de Bouw | 5 maart 2003 | nr. 23.553
Regelmatig procederen VvE’s tegen ondernemers over onder meer gebrekkige mogelijkheden tot glasbewassing en gevelonderhoud. Dat is met name aan de orde, indien delen van de gevel of daken het gebouw niet of nauwelijks bereikbaar zijn. Bij de beoordeling van die kwesties hanteert de R...

Lees meer...

LJN: BU6485, Sector kanton Rechtbank Amsterdam, 25 november 2011

In een VvE geldt krachtens de akte een toestemmingsvereiste voor verhuur. Dat wijkt af van de gebruikelijke regeling, waarbij een appartementseigenaar kan volstaan met het doen afgeven van een huurdersverklaring aan het bestuur van de VvE, waarin de huurder verklaart zich aan de akte...

Lees meer...

Het college van B&W van Utrecht wil het splitsen van woningen in sommige delen van de stad tegengaan. Aanleiding daartoe vormen toegenomen klachten uit de omgeving. Het college stelt voor om bestemmingsplannen in bepaalde delen van de stad aan te scherpen, waardoor splitsen niet meer mogelijk is. In de notitie ‘splitsen en...

Lees meer...

Op 22 november 2011 heeft de Tweede Kamer de motie ‘Verhoeven/Bochove’ aangenomen. In de motie verzoekt de Tweede Kamer de regering te onderzoeken welke stappen gezet kunnen worden om de verplichte inschrijving voor VvE’s bij de Kamer van Koophandel te beëindigen en de Tweede Kamer hierover in het eerste kwartaal van 2012 te in...

Lees meer...

LJN: BU4823,Sector kanton Rechtbank Haarlem 9 november 2011

In een bagatelzaak legt een appartementseigenaar, tevens voormalig lid van de kascommissie, een principieel punt aan de kantonrechter voor: de VvE is niet bevoegd om andere uitgaven te doen dan die waartoe zij statutair gerechtigd is. De eigenaar verzoekt de kantonrechter om die reden het b...

Lees meer...

Geen gebouw is hetzelfde en ook de wensen en belangen van de (toekomstige) eigenaars zullen van elkaar verschillen. Iedere splitsing in appartementsrechten dient derhalve afgestemd te worden op het te splitsen object (gebouw en/of grond) en de eigenaars of erfpachters daarvan. Laat u zich bij de voorbereiding van een splitsing in...

Lees meer...

Rechtbank Maastricht, 28 april 2010, zaaknr/rolnr: 135259 / HA ZA 08-1296

Naast de in artikel 5:106 e.v. BW opgenomen wettelijke regeling is de akte van splitsing (met daarin opgenomen het reglement van splitsing en de statuten van de VvE) veruit de belangrijkste bron van rechten en plichten van appartementseigenaars en van de VvE in een...

Lees meer...

LJN: BL5205,Sector kanton Rechtbank Dordrecht 11 februari 2010

Het reglement van een VvE bevat twee bepalingen ten aanzien van verbouwingen. Artikel 10 lid 6 bepaalt dat het eigenaars of gebruikers niet toegestaan is verbouwingen te verrichten zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van het bestuur. Artikel 7 bepaalt dat voor verbouwingen die...

Lees meer...

Iedere VvE neemt deel aan het economisch verkeer. Vaak gaan met opdrachten van VvE aan derden grote bedragen gemoeid. Het is om die reden van belang het volgende te weten:
a. Aan wie kunnen bevoegdheden tot vertegenwoordiging van de VvE worden toegekend?
b. Waaruit kan de samenstelling van het bestuur blijken?
c. Wat kunnen de bevoegdheden van een...

Lees meer...

LJN: BL6841, Rechtbank Arnhem 24 februari 2010

In de akte van splitsing is de volgende bepaling opgenomen:

‘De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij de...

Lees meer...

LJN: BQ5778,Sector kanton Rechtbank Maastricht 18 mei 2011

Een recreatiepark wordt beheerd door een boek 2-vereniging. In de koopovereenkomsten waarbij de recreatiewoningen zijn gekocht is opgenomen dat de kavels met bungalows voor recreatieve doeleinden gebruikt dienen te worden en dat permanente bewoning uitgesloten is. Het gebruik van de gronden...

Lees meer...

In de akte van splitsing en het modelreglement zijn diverse gebods- en verbodsbepalingen opgenomen. Schending van deze bepalingen kan leiden tot waarschuwingen van de VvE en zelfs het opleggen van boetes. Maar als de overtreder niets doet, wat dan? Kan de VvE eventuele boetes ook tegen de wil van de overtreder innen of onrechtmatige gedragingen...

Lees meer...

In een VvE zijn veel regels om alles in goede banen te leiden. Niet altijd houden alle eigenaren zich aan de voorschriften. Handelen zonder de juiste weg te bewandelen kan in korte tijd uitlopen op een rechtszaak en veel geld kosten. Bovendien kan het de verhoudingen in de VvE verstoren.

In een VvE zijn twee eigenaren. De ene bezit 3...

Lees meer...

LJN: BT6111, Gerechtshof Arnhem, 9 augustus 2011 |  Villapark De Zeven Heuvelen is juridisch zo vormgegeven dat de eigenaren van de villa’s het volledige eigendom van de villa’s hebben. De gezamenlijke voorzieningen op het park (o.a. infrastructuur en groenvoorzieningen) zijn eigendom van een Boek 2 VvE. Voorafgaand aan de verkoop van de villa’s is...

Lees meer...

LJN: BT2558, Voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem 29 augustus 2011

In een kleine VvE realiseert de eigenaar van een van de bovenwoningen een dakterras, zonder daarvoor toestemming te vragen aan de slapende VvE. Tegelijkertijd met de vergadering waarin de VvE geactiveerd wordt, wordt het dakterras aangelegd. Eén van de bewoners en de VvE vorderen...

Lees meer...

LJN: BT2463, Voorzieningenrechter rechtbank Amsterdam 22 september 2011

Een bewoner/eigenaar van een appartementsrecht veroorzaakt structureel overlast, mede ingegeven door psychische problemen. MR 1983 is op de splitsing van toepassing. De ALV besluit tot het geven van een waarschuwing op grond van artikel 27 MR 1983. De overlast blijft, waarna de...

Lees meer...

LJN: BL3501, Voorzieningenrechter Rechtbank ’s Gravenhage, 10 februari 2011.
Is het exploiteren van erotische massagesalon een bedrijf in strijd met de goede zeden en daarom niet toegestaan in een gesplitst bedrijvencomplex?

Twee eigenaren van een appartement in een bedrijvencomplex te Alphen aan den Rijn verhuren het betreffende appartement aan een...

Lees meer...

LJN: BP7928, Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2011

De vordering tot vernietiging van het besluit tot wijziging van de akte van splitsing op grond van art. 5:140a BW wordt afgewezen. De vordering was ingesteld door één van de bewoners die eerder tegenstemde. Er is sprake van een aktewijziging als bedoeld in artikel 5:139 lid 2 BW, waar tenminste 80% van...

Lees meer...

Energiebesparende maatregelen aan woningen staan op dit moment volop in de belangstelling. Bij een eigendomssituatie beslist de eigenaar zelf. In een appartementencomplex ligt dat anders. Energiebesparende voorzieningen worden met name getroffen aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Daar gaat de VvE over. Hoe besluit de VvE op...

Lees meer...

Sinds de inwerkingtreding van het huidige Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 is het mogelijk dat ook zogeheten niet voortdurende erfdienstbaarheden na 20 jaar ontstaan door verjaring. Daardoor zal per 1 januari 2012 een groot aantal niet voortdurende erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan. Dat zal ook het geval zijn bij...

Lees meer...

LJN: BQ7055, Rechtbank ‘s-Hertogenbosch , 8 juni 2011

Op de koopovereenkomst zijn algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente van toepassing. Daarin is een anti-speculatiebeding opgenomen, inhoudende de plicht om het gekochte gedurende vijf jaar zelf te bewonen en niet door te verkopen, alle op straffe van een boete. De koper gaat niet zelf...

Lees meer...

Stel: tijdens de Algemene Leden Vergadering (ALV) is een besluit genomen tot renovatie van het gebouw. Besloten is tot vervanging van de kozijnen. Er is een aannemer gevonden die de kozijnen zal vervangen en de kosten ertoe zijn besproken en akkoord bevonden door de ALV met een meerderheid van stemmen.

Twee maanden na deze vergadering en derhalve...

Lees meer...

Wanneer iemand zijn appartement wil verkopen moet hij aan de aspirant koper alle ins en outs van zijn appartementsrecht meedelen. De positieve kanten zal een verkoper graag vertellen, maar de verleiding wat negatieve zaken te verzwijgen kan groot zijn. Toch kunt u zichzelf daarmee lelijk in de vingers snijden.

 

Als een verkoper relevante...

Lees meer...

De koper van een nog te bouwen of in aanbouw zijnd nieuwbouwappartement sluit met de ondernemer een koop-/aannemingsovereenkomst. Deze overeenkomst omvat de verplichting om het appartement en het gebouw met alle aan- en toebehoren binnen de in de koop-/aannemingsovereenkomst opgenomen termijn op te leveren aan de koper, die tevens opdrachtgever...

Lees meer...

Het is niet gegeven dat naast de gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw tevens het zogeheten ‘eigenaarsbelang’ onder de dekking van de opstalverzekering van de VvE wordt gebracht. Onder eigenaarsbelang wordt verstaan de eigen voorzieningen zoals keuken en badkamer, maar ook vloer- en wandafwerking. Deze voorzieningen kunnen bijvoorbeeld als ge...

Lees meer...

Op 20 april 2010 stemde de Tweede Kamer in met het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 5 BW en de Woningwet in verband met het plegen van onderhoud door een Vereniging van Eigenaars. De wet is met ingang van 1 juli 2011 in werking getreden.

 
 
 
Preventief activeren van een slapende VvE

De wet is gericht op het gedwongen activeren van de slapende...

Lees meer...

LJN: BU7764, Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2011

Waneer een verzoek tot venietiging ex artikel 5:130 BW wordt gehonoreerd, dan vernietigt de rechter een besluit van een orgaan van de VvE, bijvoorbeeld een ALV-besluit. Dat raakt de belangen van de VvE en alle stemgerechtigden. Zij die op grond van de wet en het reglement belang bij een bestreden bes...

Lees meer...

LJN: BV8196, Sector kanton Rechtbank Middelburg 25 juli 2011 | Twee VvE’s in totaal bestaande uit 4 appartementen van twee eigenaars hebben geen bestuurder die door de vergaderingen benoemd is. Wel is één van de eigenaars  belast met VvE taken, die hij met medeweten en instemming van de ander verricht. Er onstaat een geschil over de ve...

Lees meer...

LJN: BT6531,Sector kanton Rechtbank Amsterdam 11 januari 2011

In een complex zijn de begane grond en de eerste etage verhuurd als bedrijfsruimte. Daarboven liggen 12 woonetages. De bedrijfsruimte en de woonetages vormen twee appartementsrechten in een VvE. Gebreken aan de standleidingen in het woongedeelte veroorzaken lekkage in de bedrijfsruimte....

Lees meer...

LJN: BR3103, Sector kanton Rechtbank Groningen 1 juli 2011

Een eigenaar van een appartement verzoekt op grond van artikel 5:121 BW om vervangende machtiging achteraf voor het repareren van een intercom installatie en een vervangende machtiging voor nog uit te voeren schilderwerk. De gevraagde machtiging achteraf voor de intercom wordt geweigerd....

Lees meer...

Wat nu? De servicekosten blijken gedurende een langere periode niet conform de in de akte van splitsing opgenomen breukdelen aan de appartementseigenaren te zijn doorbelast. Of deze: er verschijnen nakomende kosten voor een inmiddels verkocht appartement, terwijl de VvE bij de levering daar niets over heeft gemeld. De vraag is of en zo ja onder...

Lees meer...

Voor vernietiging op grond van artikel 5:130 BW van een aan het bestuur verleende procesvolmacht moet buiten kijf staan, dat de VvE misbruik van procesrecht maakt. Dat werd in deze uitspraak niet aangenomen. De besluiten van de VvE tot handhaving van het reglement blijven in stand. Het verzoek tot vernietiging van die besluiten wordt afgewezen....

Lees meer...

LJN: BR0759 Voorzieningenrechter Rechtbank ‘s-Gravenhage, sector bestuursrecht 22 juni 2011

Wie moet de gemeente aanschrijven bij achterstallig onderhoud: de VvE of de individuele appartementseigenaren? Dat hangt af van de vraag aan welk gebouwdeel het achterstallig onderhoud zich voordoet. Hier was sprake van slechte balkons. Eerst schreef...

Lees meer...

LJN: BQ8703, Gerechtshof Leeuwarden 21-06-2011

De VvE en een lid procederen tegen een ander lid van de VvE. In het modelreglement is opgenomen, dat het bestuur een machtiging van de vergadering behoeft voor het instellen van rechtsvorderingen. Die machtiging is er niet. Pas in hoger beroep doet het andere lid daar een beroep op. Dat is niet te laat...

Lees meer...

De akte van splitsing is het belangrijkste document als het gaat om de bepaling van de rechten en plichten van de leden en de VvE in hun onderlinge relatie. Daar komt bij dat iedereen die een appartement verwerft, van rechtsweg lid is van de VvE en daarmee automatisch gebonden is aan de akte van splitsing. Bij een dergelijke akte is duidelijkheid...

Lees meer...

LJN:BR3152,Sector kanton Rechtbank Rotterdam 21 juni 2011

Mag de VvE bij het nemen van een besluit tot uitgifte van extra vierkante meters na herbouw de stichtingskosten in rekening brengen, indien de marktwaarde van deze meters hoger is? Verzoek om vernietiging van de eigenaren die van die mogelijkheid geen gebruik maakten afgewezen. De...

Lees meer...

LJN:BQ8532, Rechtbank Arnhem 1 juni 2011

In deze zaak bedacht een bestuurder zich. Na eerst zelf ontslag te hebben genomen als bestuurder van een VvE, weigerde zij haar bestuurstaken neer te leggen. De VvE eist met succes het doorhalen van de inschrijving als bestuurder in het handelsregister en vordert schadevergoeding van de voormalig bestuurder....

Lees meer...

Doorgaans bevatten de akte van splitsing en het splitsingsregelement de standaard bepalingen omtrent verhuur en ingebruikgeving van appartementen door eigenaars. Ook komt het voor, dat in de akte voorwaarden aan de verhandelbaarheid van een appartement worden verbonden. Soms gaan die voorwaarden echter te ver. Zo zijn gevallen bekend, waarin...

Lees meer...

LJN: BQ8259, Rechtbank Arnhem 25 mei 2011

Vereniging van Eigenaren (VvE) vordert van de eigenaar van een groot aantal (verhuurde) appartementen vergoeding van werkelijke stookkosten ruim na de verkoop levering van deze appartementen door de eigenaar aan derden. Bij de levering is verklaard dat de eigenaar geen verdere schulden aan de VvE meer had....

Lees meer...

Stel: niet de meerderheid van de (kleine) VvE wenst en energiebesparende maatregelen treffen aan het hele gebouw, maar slechts één van de bewoners wil zijn eigen appartement aanpakken. Kan dat?

Voorbeeld: vooroorlogse boven- en benedenwoningen

Als voorbeeld neem ik een woongebouw van voor de oorlog in een willekeurige stad. Er zijn drie...

Lees meer...

LJN: BQ5837 Rechtbank Rotterdam 18 mei 2011

De gemeente Rotterdam vaardigde een bestuursdwangbesluit uit aan een VvE vanwege achterstallig onderhoud. Na bezwaar is dat besluit onherroepelijk geworden. De VvE liet na om werkzaamheden zelf uit te voeren binnen de gestelde termijn. De gemeente liet daarop werkzaamheden met toepassing van bestuursdwang...

Lees meer...

LJN BQ7678, Sector kanton Rechtbank Maastricht 16 mei 2011

Een VvE is een rechtspersoon die wordt beheerst door de bepalingen van het appartementsrecht zoals neergelegd in boek 5, titel 9 BW. Voor die zaken waar het appartementsrecht geen bijzondere voorschriften geeft, geldt tevens het algemene rechtspersonenrecht, boek 2, titel 1 BW. Daarin zijn...

Lees meer...

LJN: BQ0516, Rechtbank ‘s-Gravenhage 7 april 2011

In kort geding vordert de benedenbuurman van zijn bovenbuurman, dat hij afschriften verstrekt van alle documentatie waaruit blijkt hoe zijn harde vloer is gelegd en waaruit de ondervloer bestaat. De bovenbuurman was voorzitter van de VvE, maar heeft zich niet bemoeid met het onderzoek dat de...

Lees meer...

De tijd van vergaderen is weer aangebroken en menigeen buigt zich over de jaarstukken van de VvE. Meestal zal de vergadering van eigenaren de jaarstukken goedkeuren en wordt decharge verleend. Een enkele keer kunnen één of meerdere personen zich daar niet in vinden en verzoeken de kantonrechter het besluit van de vergadering te vernietigen. Zo ook...

Lees meer...

Het komt regelmatig voor, dat niet geheel duidelijk is, voor wiens rekening een gebrek in een nieuwbouwappartement komt. Dan is ook onduidelijk, wie de bouwondernemer moet aanspreken. Is dat de VVE of de individuele eigenaar? Is dat wel duidelijk, dat rijst de vraag bij welke instantie de rechtszaak aanhangig moet worden gemaakt: bij de gewone...

Lees meer...

LJN: BP8878, Gerechtshof Amsterdam 15 maart 2011

Ook als gemeenschappelijke kosten geen enkel profijt opleveren voor één of meerdere appartementen, zijn deze appartementen gehouden aan de gemeenschappelijke kosten bij te dragen overeenkomstig hun aandeel in de splitsing. Het is ook zonder procedure tot wijziging van de akte van splitsing als b...

Lees meer...

Gerechtshof  ‘s-Gravenhage | 15 maart 2011 | ECLI:NL:GHSGR:2011:BP8059

De schuld van de VvE aan de Gemeente voor de kosten die samenhangen met  de in de aanschrijving betrokken werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw, dient ingevolge het hierboven weergegeven systeem intern te worden aangemerkt als een schuld die voor...

Lees meer...

LJN: BP9729, Rechtbank Rotterdam, 23 maart 2011

Een corporatie realiseert en verkoopt een nieuwbouwcomplex, bestaande uit meedere ondersplitsingen met daarin woningen, winkels en parkeerplaatsen. De corporatie benoemt zichzelf tot eerste en enig bestuurder en tevens beheerder van de VvE. Enkele jaren later volgt een nieuw bestuur, bestaande uit...

Lees meer...

LJN: BQ1512, Rechtbank Rotterdam 16 maart 2011

Kan een koper van een appartement de kosten van groot onderhoud verhalen op de verkoper als de verkoper wist dat die kosten er aan zaten te komen maar de koper daarover niet heeft geïnformeerd? Ja, beroep op dwaling slaagt. De onderzoeksplicht van de koper is ondergeschikt aan de mededelingsplicht van...

Lees meer...

VvE’s maken in toenemende mate gebruik van de diensten van externe beheerders/bestuurders. Dat komt doorgaans het beheer van de VvE ten goede. Anders dan een ledenbestuur heeft de beheerder meerdere VvE’s in beheer. Bovendien geldt de overeenkomst met de VvE meestal voor onbepaalde tijd, wat bijdraagt aan de continuïteit van het beheer en onde...

Lees meer...

LJN: BO8425, Rechtbank Amsterdam 4 oktober 2010 | Een gedeelte van een appartementsrecht heeft blijkens de akte de bestemming bedrijfsruimte, welke bestemming nader is omschreven in de akte. Het reglement bepaalt dat gebruik dat afwijkt van deze bestemming slechts geoorloofd is met toestemming van de vergadering. Bij besluit van de VvE van 17 mei...

Lees meer...

LJN: BO5223, Hoge Raad 28 januari 2011

In de zaak die leidde tot dit arrest was een serre gebouwd op een aan  een andere appartementseigenaar toebehorend perceel. Op basis van een uitleg van de splitsingsakte oordeelt de Hoge Raad dat voor dat voor vaststelling van de omvang van een recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een...

Lees meer...

LJN: BQ9586, Sector kanton, Rechtbank Middelburg 16 februari 2011.

Een VvE hanteerde naar nu bleek vanaf 1972 een onjuiste verdeelsleutel. De ALV besloot in 2010 om voortaan wel volgens de akte om te slaan en besloot tegelijkertijd het oud zeer te laten rusten. Wat sommigen jarenlang teveel betaalden werd niet terugbetaald door de VvE. Wat andere...

Lees meer...

LJN: BP7929, Gerechtshof Amsterdam, 15 februari 2011

Het splitsingsreglement van onderhavige VvE bepaalt dat de ramen en kozijnen tot de gemeenschappelijke zaken behoren. Een van de eigenaars verzoekt de VvE om op kosten van de VvE herstelwerkzaamheden aan de kozijnen van zijn/haar appartement uit te laten voeren. De VvE heeft het verzoek afgewezen...

Lees meer...

Altijd vervelend als je ermee geconfronteerd wordt, een lekkage. Soms zorgt het voor grote overlast, soms valt de schade mee. Om de gevolgen zoveel mogelijk te beperken, is het verstandig er meteen acht op te slaan en de oorzaak op te sporen. Er kunnen echter ook meerdere oorzaken zijn.

 

De eigenares van een appartementsrecht ontdekte dat de...

Lees meer...

LJN BO9211, Raad van State 29 december 2010

Op grond van de Huisvestingswet kan een gemeente een Huisvestingsverordening vaststellen, op grond waarvan het verboden is om zonder voorafgaande vergunning recht op een gebouw te splitsen in appartementsrechten. Vervolgens kan de inschrijving van de akte van splitsing in de openbare registers niet eerder...

Lees meer...

Als u een nieuw te bouwen appartement koopt, wilt u weten wanneer u er in kunt. Meestal is in de koop-aannemingsovereenkomst een bepaling opgenomen, waarin de aannemer of de projectontwikkelaar zich verplicht om uw appartement binnen een bepaald aantal werkbare werkdagen op te leveren. U weet dan waar u aan toe bent. Maar hoe zit dat met de...

Lees meer...

LJN BP2154,Sector kanton Rechtbank Dordrecht 28 oktober 2010

De machtiging ex artikel 5:121 BW is niet bedoeld om besluitvorming in de vergadering van eigenaars te bewerkstelligen. De procedure ex artikel 5.121 BW leent zich niet voor het verkrijgen van een machtiging om namens een ander in de vergadering van eigenaars te stemmen. Indien...

Lees meer...

LJN: BJ8361, Rechtbank Dordrecht 16 september 2009

Ook een tuin die bij een appartementsrecht hoort is een zakelijk recht, dat het voorwerp kan zijn van verjaring. Voor de begrenzing van de appartementsrechten is de aanduiding op de splitsingstekening bepalend. Die is ingeschreven in de openbare registers en daarmee kenbaar. Van verjaring te goeder...

Lees meer...

Als een aantal eigenaren iets niet voor elkaar kan krijgen door middel van een besluit van de vergadering, kunnen die eigenaren zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek het vergaderbesluit te vernietigen en een vervangende machtiging te verlenen om alsnog te bereiken wat ze willen. Deze machtiging vervangt dan het besluit van de...

Lees meer...

De ALV verleent toestemming tot de aanleg van een privé dakterras op het gemeenschappelijk dak. Is dat besluit nietig?

In LJN: AH8228 Voorzieningerechter Rechtbank Utrecht, 18 juli 2000, oordeelde de voorzieningenrechter dat tenzij het betreffende gedeelte als privé terras bestemd is, artikel 9 MR 1992 voorschrijft dat het dak behoort tot de g...

Lees meer...

Als het nieuwe studiejaar begint zijn er weer veel studenten, die een kamer zoeken. Vooral in steden waar universitaire- of hoger beroepsopleidingen zijn is het lucratief kamers aan studenten te verhuren. Zo dacht ook een firma, die zich bezighoudt met vastgoed en verzekeringen. Zij kochten een appartementsrecht in een ouder pand. Enige jaren...

Lees meer...

LJN:BP8562, Sector kanton Rechtbank Middelburg 21 juli 2010

Voor vernietiging op grond van artikel 5:130 BW van een aan het bestuur verleende procesvolmacht moet buiten kijf staan, dat de VvE misbruik van procesrecht maakt. Dat werd in deze uitspraak niet aangenomen. De besluiten van de VvE tot handhaving van het reglement blijven in stand. Het...

Lees meer...

Rechtbank ’s Hertogenbosch | 16 juni 2010 | ECLI:NL:RBSHE:2010:BN2276 – Een met meerderheid van stemmen genomen besluit tot oprichting van een dakterras op een nieuw geplaatste aanbouw leidt niet tot een wijziging van de goederenrechtelijke situatie.

In onderhavige zaak hebben A. c.s. tijdens de bouw van het reeds gesplitste...

Lees meer...

LJN BM7306, Rechtbank Groningen 9 juni 2010

In de splitsingsakte is vastgelegd dat de appartementen niet mogen worden verhuurd; eiseres wenst het door hem aangekochte appartement kamergewijs te verhuren aan studenten. De rechtbank oordeelt dat uit de tekst van het Burgerlijk Wetboek (met name art. 5:120 lid 1, aanhef, gelezen in verbinding met art....

Lees meer...

In bijna elk (model-)reglement is wel opgenomen, dat het de eigenaars en gebruikers een appartementengebouw niet is toegestaan om zonder toestemming van de algemene ledenvergadering van de VvE veranderingen in het gebouw aan te brengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. Deze bepaling suggereert,...

Lees meer...

Al staat techniek nog in de kinderschoenen steeds meer wijst erop dat de elektrische auto de toekomst heeft. Veel elektrische auto’s hebben een vast oplaadpunt nodig, dat niet zelden de garage van een appartementencomplex gelegen zal zijn. Is de eigenaar van een parkeerplaats in een appartementencomplex gerechtigd om een oplaadpunt te installeren?

G...

Lees meer...

Raad van Arbitrage voor de Bouw 25 maart 2010, 31.758

De aannemer heeft aannemingsovereenkomsten gesloten met alle individuele kopers van een appartementencomplex. Daarin is een arbitraal beding opgenomen, inhoudende dat alle geschillen worden beslecht door arbitrage door de Raad van Arbitrage voor de Bouw. De VvE is geen contractspartij, maar eist...

Lees meer...

Een lange, verre reis, een positie in het buitenland, overwinteren in Benidorm? Het nieuwe huis al gereed, maar het oude nog niet verkocht? Dubbele woonlasten ongewenst? Het zijn voorbeelden waarbij tijdelijke verhuur ofwel tussenhuur een uitkomst kan bieden.

Huurbescherming

Hoewel partijen in een overeenkomst nagenoeg kunnen afspreken wat ze...

Lees meer...

Het belangrijkste orgaan binnen de VvE is de vergadering van eigenaars. Daar worden besluiten genomen die de hele VvE aangaan. Denk bijvoorbeeld aan besluiten met betrekking tot een reservefonds, groot onderhoud en beheer-, onderhouds- en administratiecontracten. Besluiten van de vergadering van eigenaars zijn voor alle leden bindend en kunnen...

Lees meer...

LJN: BM0088, Sector kanton Rechtbank Utrecht, 12 februari 2010 | Over het verschil tussen nietigheid en vernietiging (en de daaraan gekoppelde vraag van onbevoegdheid van de kantonrechter, omdat de – sector handel en familie van de – rechtbank volgens de VvE’s bevoegd is) zijn twee visies mogelijk.

De eerste is dat, omdat artikel 5:130...

Lees meer...

Ernstige overlast kan verstrekkende gevolgen hebben.Wanneer je een appartement koopt verwacht je daar met plezier en in harmonie met de andere appartementseigenaren te kunnen wonen. Meestal is dat ook wel zo, maar het kan heel anders lopen.

In een VvE ondervonden de bewoners zoveel hinder van één van de eigenaren, dat zij ernstig in hun woongenot w...

Lees meer...

LJN: BJ6989,Sector kanton Rechtbank Utrecht 30 maart 2009

In een VvE waarin een woningbouwvereniging de absolute meerderheid van stemmen heeft, wordt beslist dat de groot eigenaar het beheer op zich neemt. Een kleine minderheid kan zich daarmee niet verenigingen en roept met succes de vernietiging van het besluit in.

Allereerst stelt de...

Lees meer...

Raad van Arbitrage voor de Bouw 17 december 2009, 29.919

De aannemingsovereenkomsten waren niet duidelijk. Zowel de aannemer als de ontwikkelaar werden er in genoemd, zij het als een combinatie. De aannemer had de overeenkomsten echter niet (mede-)ondertekend en in de koopovereenkomsten, die los van de aannemingsovereenkomsten ondertekend waren,...

Lees meer...

Rechtbank Amsterdam | 28 oktober 2009 | ECLI:NL:RBAMS:2009:BL3540

De splitsingsakte verplicht eisers om mee te delen in de kosten van voorzieningen (gemeenschappelijke trappenhuizen, gangen en liften en gemeenschappelijke hydrofoor) waarvan zij geen gebruik kunnen maken, omdat de ruimten die bij hen in gebruik zijn daarmee niet in verbinding staan...

Lees meer...

- Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) van 16 december 2008, LJN BH1809, EHRC 2009/17, (Mustafa en Tarzibachi/Zweden)
- Gerechtshof Amsterdam van 9 december 2008, LJN BL6547 (Esthéticienne/It Soal)
- Gerechtshof Amsterdam 28 september 2009, LJN BH8886

Artikel 22 lid 1 MR 2006 bepaalt dat iedere op- aan- of onderbouw zonder toestemming van...

Lees meer...

LJN: BH3102, Rechtbank Dordrecht 11 februari 2009 (vernietigd in hoger beroep)

Op 21 maart 1980 besliste de ALV van een VvE, dat de servicekosten voor gelijke delen over de leden worden omgeslagen, terwijl de akte anders bepaalt. Ook werd bepaald, dat in afwijking van de akte slechts de werkelijk gemeenschappelijke gedeelten worden onderhouden door...

Lees meer...

LJN: BB6039, Rechtbank Rotterdam 8 augustus 2007

Een bewoner heeft schade geleden ten gevolge van het van buitenaf binnendringen van water in het appartement. De bewoner en de VvE verschillen van mening over de aansprakelijkheid van de VvE, waarop de bewoner met een beroep op verrekening de servicekosten inhoudt. MR 1992 is in deze zaak van to...

Lees meer...

LJN: BJ8129,Sector kanton Rechtbank Maastricht 2 september 2009

Twee (bestuurs)leden van de Vereniging van Eigenaren hebben zonder voorafgaande ruggespraak met de VvE of haar rechtsbijstandverzekeraar een advocaat ingeschakeld en aanzienlijke kosten gemaakt. Het door de VVE genomen besluit om deze advocaatkosten om te slaan over alle leden van de...

Lees meer...

LJN: BD9899, Rechtbank Rotterdam 16 juli 2008

De VvE Besluit dat geen toestemming wordt verleend voor het gedeeltelijk op het gemeenschappelijk dak plaatsen van een tuinhuisje. Voorafgaand aan dat besluit was het huisje al geplaatst. De eigenaren van het dakappartement laten na tegen het besluit een verzoek tot vernietiging ex artikel 5:130 BW in t...

Lees meer...

LJN BK3149, Rechtbank ‘s-Gravenhage 7 oktober 2009

De VvE vordert terugbetaling van onverschuldigde betalingen aan haar voormalig beheerder. Feitelijk oordeel dat voor de betalingen aan haarzelf, die door de beheerder van de VvE-rekening zijn afgeboekt, geen contractuele grondslag aanwezig is. De vordering tot terugbetaling aan de VvE uit...

Lees meer...

Zoals u allen wel weet heeft de vergadering van eigenaars zeggenschap over de gemeenschappelijke gedeelten. Soms is het heel verleidelijk daaraan voorbij te gaan. Stel u heeft voor uw voordeur een ruime galerij met een mooi uitzicht. Misschien wilt u daar een gezellig zitje maken. Maar dat mag zo maar niet blijkt uit de volgende...

Lees meer...

LJN BI2750, Rechtbank Utrecht 29 april 2009

Uitleg akte van splitsing. Geschil tussen een VvE en een lid over harde vloerafwerking. Aan de orde was het algehele verbod uit artikel 10 van de akte van splitsing om harde vloeren te leggen, tenzij de eigenaar van het ondergelegen appartement daarvoor toestemming verleent. Die toestemming was niet...

Lees meer...

LJN: BI4035, Rechtbank Amsterdam 3 maart 2009

Een gebouwencomplex, bestaande uit drie afzonderlijke woontorens met belendende gebouwen, is als geheel gesplitst in appartementen. De statuten van de akte van splitsing bevatten onder meer een bepaling op grond waarvan de appartementseigenaars van de woontorens bevoegd zijn om met betrekking tot de...

Lees meer...

Beleggers, corporaties en beheerders van vastgoed passen regelmatig prestatiecontracten toe voor onderhoud en beheer van vastgoedobjecten. Ook voor de VvE kan een prestatiecontract een aantrekkelijk alternatief vormen. Aan welke juridische randvoorwaarden moet een prestatiecontract voldoen?

Los aanbesteden versus vast uitbesteed

De juridische vormen...

Lees meer...

Bestaat de mogelijkheid het groot onderhoud door de Vereniging van Eigenaren te bekostigen met een externe financiering? Die vraag levert een aantal juridische vragen op. Is het extern financieren van groot onderhoud wel te verenigen met de wettelijke en statutaire plichten van de VvE, onder meer om een reservefonds te vormen? En welke afweging...

Lees meer...

Onbelemmerd uitzicht vanuit je woonkamer op een mooie woonomgeving is de wens van veel appartementeigenaren. Soms is de mooie omgeving er wel, maar levert het uitzicht toch problemen op.

Veilig schoonhouden

Ramen in een appartementengebouw moeten voldoen aan meerdere eisen. Ze moeten aan verschillende veiligheidseisen voldoen o.a. op grond van...

Lees meer...

LJN BG9652, Rechtbank Arnhem 24 december 2008

De VvE verkrijgt een vonnis ter incasso van achterstallige verenigingsbijdragen van een appartementseigenaar en legt executoriaal beslag op de woning. De hypotheek houdende bank wil de executie niet overnemen omdat naar haar taxatie de waarde van het appartement de vordering van de bank niet...

Lees meer...

Een bouwondernemer wil tijdens de bouw van een appartementencomplex afwijken van de technische omschrijving en de tekeningen zonder dat daarvoor een noodzaak aanwezig is. Als op dat moment al appartementen zijn verkocht, kan dat niet zonder toestemming van de kopers. Het is dan de vraag wie de goedkeuring moet verlenen. Is dat de VvE of elke...

Lees meer...

LJN: BC3828, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 16 januari 2008

Op de algemene ledenvergadering van de VvE is het Huishoudelijk Reglement vastgesteld. Artikel 7.3 van dat reglement bepaalt onder meer dat voor het onderhoud van de cv-ketels door de Vereniging een “algemeen onderhoudscontract” afgesloten, dat iedere eigenaar is verplicht is hieraan de...

Lees meer...

LJN: BD9624, Rechtbank Haarlem, 4 juni 2008

Kan een VvE haar eigenaars verplichten mee te betalen aan spoedeisende renovatie indien het reservefonds van de VvE niet toereikend is?

Een niet juist opgesteld en bijgehouden meerjaren onderhoudsplan kan tot een flinke aanslag op de persoonlijke financiële reserves van appartementseigenaars leiden....

Lees meer...

Met de zomer weer in het vooruitzicht zien we dat steeds meer appartementseigenaren de wens hebben een dakterras te maken of hun bestaande dakterras op te knappen. In deze uitspraak gaat het om een tuinhuisje, dat op een dakterras stond. Uit deze uitspraak blijkt, dat als je geen gebruik gemaakt hebt van de mogelijkheid om een verzoek tot...

Lees meer...

LJN: BD1112, Sector kanton Rechtbank Zwolle 24 april 2008

In een VvE  werden de gemeenschappelijke kosten jarenlang afwijking van de akte van splitsing omgeslagen over de appartementsrechten. In 2007 besloot de ALV dat de kosten voortaan conform de akte werden omgeslagen. Dat betekende een wezenlijke stijging van servicekosten voor de eigenaar van...

Lees meer...

LJN: BC8309, Rechtbank Middelburg 23 januari 2008

Een penthouse is na de verkoop verbouwd en staat sindsdien leeg. De VvE slaat de gemeenschappelijke kosten conform de breukdelen om en belast deze door aan de eigenaar van het penthouse, zich beroepende op de akte van splitsing. Deze luidt als volgt: “(…) Ieder der eigenaars is in de gemeenschap ger...

Lees meer...

LJN: BC1471, Gerechtshof ’s-Gravenhage, 7 december 2007. Verhuur van appartementen aan een zorginstelling voor huisvesting van personen met een verstandelijke handicap in strijd met de splitsingsakte, dan wel de redelijkheid en billijkheid?

68 appartementen in een appartementencomplex zijn in eigendom van Wooninvest. De overige negen appartementen...

Lees meer...

Regelmatig komt het voor, dat de koper van een appartement aan lang lopende overeenkomsten wordt verbonden. Denk bijvoorbeeld aan een service-overeenkomst bij een serviceflat of de overeenkomst waarbij alle appartementen centraal worden verhuurd. Dat laatste is met name het geval bij recreatiewoningen die worden gesplitst in appartementsrechten....

Lees meer...

LJN: BA1268, Rechtbank Amsterdam 18 oktober 2006

De VvE besluit tot het verlenen van toestemming voor de realisatie van een dakterras ten behoeve van één van de appartementseigenaren op het gemeenschappelijke dak. In eerdere uitspraken werd geoordeeld, dat dat nietig is, zie Voorzieningerechter te Utrecht op 18 juli 2000, LJN: AH8228 (ook op v...

Lees meer...

LJN: AW2504, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 18 april 2006

Een besluit om iets niet te doen is ook een besluit, dat zich leent voor vernietiging op grond van artikel 5:130 BW. Hier vernietigt het Gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch een besluit van een vereniging van appartementseigenaren inhoudende het niet nemen van juridische stappen tegen...

Lees meer...