Raad van Arbitrage voor de Bouw | 9 mei 2014 | geschilnummer  32.056

De afzonderlijke leden van een VvE hebben ieder met aanneemster een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een appartement in het gebouw C. te X.. Dit gebouw bestaat uit vier verdiepingen met in totaal acht appartementen. Op deze overeenkomsten zijn van toepassing de AVA 1992. De VvE voert namens alle acht appartementseigenaren het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw heeft plaatsgevonden op 16 december 2004. Na oplevering ontstonden er vochtproblemen ter plaatse van de balkons aan de achterzijde van het gebouw, waardoor kalkaanslag ontstond op gevels en balustrades. De VvE vordert herstel, aanneemster stelt dat de VvE niet ontvankelijk is en daarnaast niet deugdelijk is gemachtigd.

Ontvankelijk

Aanneemster heeft allereerst gesteld dat het balkon op de vierde verdieping niet tot de gemeenschappelijke gedeelten, maar tot het privé-gedeelte behoort, waardoor de VvE niet-ontvankelijk is in haar vordering.

Tussen partijen staat vast dat in de akte van splitsing is bepaald dat het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 van toepassing is. In artikel 17 van dit modelreglement in lid 1 onder a staat dat de balkonconstructies tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden gerekend, terwijl onder c staat dat dit ook geldt voor ‘de plafonds en afwerklagen van de vloeren van de balkons, ook voor zover aanwezig binnen een privé gedeelte’.

Op grond van hiervan is arbiter van oordeel dat ook het balkon op de vierde verdieping behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex, zodat de VvE ontvankelijk is in haar vordering die ziet op de balkons. Het door aanneemster op dit punt opgeworpen verweer wordt daarom verworpen.

Machtiging

Voorts betoogt aanneemster dat de VvE niet deugdelijk is gemachtigd om de appartementseigenaren te vertegenwoordigen. Zij stelt dat de bij brief van 11 februari 2013 overgelegde machtigingen van de acht appartementseigenaren dateren uit 2009, terwijl nadien (in 2011) definitief herstel heeft plaatsgevonden. Het is dus maar de vraag of de appartementseigenaren gezien de huidige stand van zaken instemmen met het voeren van een procedure. Dit geldt te meer voor de nieuwe appartementseigenaren die na december 2009 in het gebouw zijn komen wonen, aldus aanneemster. Zij meent daarom dat de VvE ten onrechte en onbevoegd als procespartij optreedt.

Volgens artikel 5:126 lid 1 en 2 BW komt aan de VvE, als vertegenwoordiger van de gezamenlijke appartementseigenaren, de bevoegdheid toe om – binnen de grenzen van haar bevoegdheid – in rechte een vordering in te stellen ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex. De VvE kan op haar beurt weer vertegenwoordigd worden door het bestuur. Artikel 53 lid 5 van het van toepassing zijnde modelreglement bepaalt dat het bestuur van de VvE een machtiging van de vergadering van eigenaars nodig heeft om de VvE in rechte te vertegenwoordigen.

Uit de overgelegde machtigingen van de acht appartementseigenaren van 18, 19 respectievelijk 21 december 2009, blijkt genoegzaam dat alle individuele appartementseigenaren de VvE, althans het bestuur daarvan, hebben gemachtigd tot het voeren van de onderhavige procedure, zodat sprake is van een rechtsgeldig ‘procesbesluit’ van de vergadering van eigenaars om de VvE in rechte te vertegenwoordigen. Dat nadien nog herstel heeft plaatsgevonden of dat een of meer appartementseigenaren hun appartementsrecht hebben verkocht, maakt dat niet anders. De machtiging is aan de VvE verstrekt en gesteld noch gebleken is dat die machtiging is ingetrokken.

Arbiter verwerpt daarom het ontvankelijkheidsverweer.

Scheidsgerecht: ing. J. Visser
Gemachtigde eiseres, de VvE: mr. R. van den Heuvel- de Peuter

Gemachtigden verweerster, aanneemster: mr. T.C. de Boer en mr. J.D. Poot

RvA 9 mei 2014, No. 32.056

Read more http://www.vverecht.nl/2014/07/rva-vve-ontvankelijk-en-deugdelijk-gemachtigd/