Rechtbank Den Haag | 4 juni 2014 | ECLI:NL:RBDHA:2014:9072

De direct boven een appartement gelegen zolderberging is door de vorige eigenaar als slaapkamer bij diens appartement betrokken. Er is een dakraam aangebracht en een interne trap. De eigenaar van het naastgelegen appartement vordert 12 jaar daarna van de huidige eigenaar ongedaanmaking daarvan. De vordering wordt afgewezen wegens gebrek aan belang. 

Eiser heeft als belang bij zijn vorderingen gesteld dat duidelijkheid moet worden verkregen omtrent de juridische status van de verbouwing en de bestemming van berging en daarmee over de verdeelsleutel voor de verenigingsbijdrage. Als gevolg van wijziging van deze verdeelsleutel zou de bijdrage van eiser minder kunnen worden. Ook zou van belang zijn dat andere appartementseigenaren in het blok niet hetzelfde zullen doen als de rechtsvoorgangers van gedaagde en dat een rechtvaardige oplossing van de onderhavige situatie wordt gevonden.

Hoewel de rechtbank vaststelt, dat de zolder in de akte van splitsing de bestemming ‘berging’ heeft, verbindt zij daar niet de conclusie aan, dat de vorderingen tot ongedaanmaking van de wijzigingen moeten worden toegewezen. Genoemde belangen kunnen naar het oordeel van de rechtbank namelijk niet als belang in de zin van artikel 3:303 BW gelden. Daarvoor zijn zij onvoldoende concreet en persoonlijk. Duidelijkheid omtrent de juridische status van de verbouwing en de bestemming, de verdeelsleutel van verenigingsbijdragen en het voorkomen van precedentwerking, zijn vooral belangen die de vereniging van eigenaren raken. Een rechtvaardige oplossing is te algemeen om als concreet persoonlijk belang te gelden. Hoewel een vermindering van de verenigingsbijdrage in beginsel een persoonlijk en concreet belang is, is de vordering daar niet op gericht en houdt zij daar ook geen verband mee; een dergelijk verband is door eiser in elk geval niet gesteld. Bovendien valt niet in te zien dat een oordeel over de vraag of de verbouwing en de gestelde wijziging van het gebruik zonder toestemming van de vergadering van eigenaars hebben plaatsgevonden, relevant is voor het door in dit verband gestelde belang. Anders gezegd: ook indien de verbouwing en de gestelde wijziging van het gebruik in overeenstemming met het reglement hebben plaatsgevonden, staat het de vereniging van eigenaars of gedaagde vrij staat voor te stellen de verdeelsleutel voor de verenigingsbijdrage te wijzigen. In het licht van het voorgaande zullen de gevorderde verklaringen voor recht a en b worden afgewezen wegens gebrek aan belang.

Hoewel ik begrip heb voor de uitkomst van deze procedure, heb ik twijfels bij deze uitspraak. De eigenaren onderling kunnen elkaar aanspreken op naleving van het reglement. De vordering is terecht ontvankelijk verlaard. Dat het belang onvoldoende concreet en persoonlijk zou zijn, is echter arbitrair. Elke eigenaar heeft er in beginsel recht en belang bij, dat de bestemming en het gebruik van privé-gedeelten geschiedt conform de akte en dat geen wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten worden aangebracht. Dat de huidige eigenaar rechtsopvolgend eigenaar is van degene die de wijziging aanbracht, maakt dat mijns inziens niet anders. De  akte van splitsing en de tekeningen zijn door raadpleging van de openbare registers kenbaar. de koper van het appartement wist of behoorde te weten dat de zolderruimte de bestemming berging had en als zodanig niet als slaapkamer in gebruik mocht zijn.  Juist omwille van de rechtszekerheid kent de wet het kwalitatief lidmaatschap en de van rechtswege gebondenheid aan het reglement van splitsing en de wet, waarin is bepaald dat ieder eigenaar het recht heeft op gebruik van de privé gedeelten conform de bestemming ervan. Met het in gebruik nemen van de berging als slaapkamer wijzigt het woonoppervalk en de bestemming van het appartement. Een dergelijke wijziging kan slechts plaatsvinden door de akte van splitsing te wijzigen. Zo lang dat niet het geval is, wordt de rechtsverhouding, ook tussen de eigenaars onderling, door die akte beheerst. Enkel tijdverloop maakt die afweging mijns inziens niet anders. integendeel: de betreffende eigenaar heeft al die jaren de gelegenheid gehad om aan de VvE te verzoeken de akte van splitsing aan te passen.

Het lijkt erop, dat de rechtbank het belang koppelt aan de partij die de vordering instelt. Het gaat volgens de rechtbank om ‘belangen die vooral de VvE raken’. Als de VvE de vordering zou hebben ingesteld, dan zou de uitkomst mogelijk anders zijn geweest. De rechtbank lijkt er daarmee ongemotiveerd aan voorbij te gaan dat de VvE de gemeenschap van eigenaars vertegenwoordigt en als zodanig optreedt voor de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars zelf. Ik zie op voorhand geen onderscheid tussen een individueel belang bij naleving van het reglement en het collectief belang daarbij. Het gaat immers om hetzelfde: naleving van de wet en het reglement. In de lezing van de rechtbank zouden dergelijke vorderingen eerder aan de VvE voorbehouden zijn, terwijl de wet noch het reglement daarvoor enige grondslag bieden. De individuele eigenaar zou daarmee afhankelijk worden van de meerderheid inde VvE, die al dan niet bereid is in te stemmen met een procesvolmacht aan het bestuur om op te treden tegen een onrechtmatige toestand.  Daarmee wordt handhaving van het reglement een verenigingskwestie, terwijl het een primair naleving van een goederenrechtelijke rechtsverhouding betreft over de gemeenschappelijke eigendom van een gebouw.

Ook de overweging van de rechtbank dat de vordering geen betrekking heeft op een rechtvaardiger omslag van de verenigingsbijdragen volg ik niet. Het is voor een individuele eigenaar mogelijk te vorderen, dat de akte van splitsing in overeenstemming met de feitelijke situatie wordt gebracht op grond van artikel 5:144 BW. Niet overwogen wordt om welke reden die mogelijkheid van belang is bij de vraag of een eigenaar belang heeft bij het opkomen tegen een feitelijke situatie waarvan vaststaat, dat deze onrechtmatig is. De vordering tot  wijziging van de breukdelen is gerecht op legalisatie van een onrechtmatige toestand. Het procesinitiatief voor legalisatie zou eerder bij de eigenaar die het appartement in gebruik heeft liggen, dan bij een mede-eigenaar.  De vordering tot ongedaanmaking heeft betrekking op herstel in de rechtmatige toestand.

De rechtbank overweegt tenslotte, dat ook indien de verbouwing en de gestelde wijziging van het gebruik in overeenstemming met het reglement hebben plaatsgevonden, het de vereniging van eigenaars of de betreffende eigenaar vrij staat om voor te stellen de verdeelsleutel voor de verenigingsbijdrage te wijzigen. Die overweging neemt de hiervoor geuite twijfel niet weg. Het niet mogelijk om de bestemming van de berging te wijzigen zonder de akte van splitsing te wijzigen. Wel kan toestemming verleend worden voor een afwijkend gebruik, maar die toestemming betreft naar zijn aard een persoonlijk recht en kan alleen door de ALV verleend worden.  Niet vastgesteld is, dat een dergelijk besluit is genomen. De rechtbank laat het in het midden: of er nu toestemming verleend is of niet, de eiser heeft onvoldoende belang bij zijn vorderingen.

Volledige uitspraak: Rechtbank Den Haag | 4 juni 2014 | ECLI:NL:RBDHA:2014:9072

Read more http://www.vverecht.nl/2014/09/geen-belang-bij-vordering-tot-ongedaanmaking-wijzigingen-gemeenschappelijke-gedeelten/