LJN: BW8021, Rechtbank Dordrecht 6 juni 2012

In de koopovereenkomst van appartementsrecht A2 is vermeld, dat koper gebruik mag maken van het dakterras maar geen (geluids)overlast mag veroorzaken aan het hieronder gelegen café-terras. Het dakterras is gelegen boven appartementsrecht A1, dat zelf geen toegang heeft tot het dak. De eigenaar van A1, tevens verkoper van appartementsrecht A2, vordert dat de eigenaar van A2 het gebruik van het dakterras door diens huurder doet staken en gestaakt houden, op straffe van verbuerte van dwangsommen. Het dakterras behoort blijkens de akte en de splitsingstekening niet tot het privé gedeelte van A2.

De eigenaar van A2 beroept zich op toestemming van de ALV van de VvE voor het gebruik van het dakterras. De vraag is of de ALV daartoe wel rechtsgeldig kan besluiten of dat daarvoor de akte zelf moet worden gewijzigd. De rechter lijkt in deze zaak de mogelijkheid van toestemming wel open te houden, evenals eerder LJN: BA1268, Rechtbank Amsterdam 18 oktober 2006, ook met (kritische) noot op vverecht.nl. Vervolgens oordeelt de rechter in dit geval dat die toestemming er niet is, omdat die toestemming zou verleend zijn voor de verkoop in 2001 toen alle appartementen nog in één hand waren. Tot 1 mei 2005 bepaalde artikel 125 lid 3 BW dat, indien op het tijdstip van de inschrijving van de akte van splitsing alle appartementsrechten aan één persoon toebehoorden, de vereniging van eigenaars pas ontstond zodra de appartementsrechten aan verschillende personen toebehoorden. De vereniging van eigenaars is dan ook pas ontstaan op het moment dat appartement A2 werd geleverd, derhalve per 20 juli 2001. Verder is onvoldoende onderbouwd gesteld dat de procespartijen als leden van de vereniging van eigenaars daarna nog hebben besloten dat het dak door de bewoners van appartement A2 als dakterras mag worden gebruikt. Dit blijkt ook niet uit de leveringsakte van 20 juli 2001, nu er op dat moment nog geen vereniging van eigenaars was en hierin slechts de contractuele toestemming van eiser als verkoper van A2 is weergegeven. De vergadering van eigenaars heeft dan ook geen toestemming gegeven om het dak als dakterras te gebruiken.

Verder beroept de eigenaar van A2 zich op verjaring. Dat kan niet, want voor verkrijgende verjaring op grond van artikel 3:99 BW is vereist dat sprake is van een onafgebroken gebruik van het dakterras te goeder trouw gedurende tien jaren. Voor zover sprake is van goede trouw, hetgeen mij onmogelijk lijkt gelet op de afwezigheid van het terras in de akte en op de splitsingstekening,  is deze verjaringstermijn niet verstreken. De verjaringstermijn voor verkrijging door extinctieve verjaring, die twintig jaar bedraagt,  is dan uiteraard evenmin verstreken.

De rechter helpt de eisende partij in dit geding, door de vordering zo te lezen, dat niet het gebruik van het dakterras dat deel uitmaakt van appartement A2 gestaakt moet worden, maar dat het gebruik van het gemeenschappelijke dakterras gestaakt dient te worden. Het dakterras is in de splitsingsakte noch in de daarbij behorende splitsingstekening betrokken. Het uitsluitend gebruik van het dak(terras) is dan ook niet in één van de appartementsrechten begrepen, zodat het dak behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten/zaken.

Verweren die gebaseerd zijn op kwalitatieve rechten en rechtsverwerking worden eveneens gepasseerd. Zo komt de rechter tot toewijzing van het gevorderde, onder verbetering van de omschrijving daarvan. Dat is naar het appartementsrecht de enig juiste uitkomst naar mijn mening. De vraag is echter hoe de contractuele relatie van partijen zich verhoudt tot deze uitspraak. Kennelijk heeft de eigenaar A2 een appartementsrecht met dakterras gekocht van de eigenaar van A1, terwijl dat dakterras in juridische zin niet blijkt te bestaan. Omdat de koop al in 2001 plaatsvond, zouden non-conformiteitsaanspraken uit hoofde van die koopovereenkomst verjaard kunnen zijn.

Klik hier voor de volledige uitspraak.

Het bericht Dakterras wel verkocht maar niet in splitsingsakte: gebruik staken verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2012/06/dakterras-wel-verkocht-maar-niet-in-akte-gebruik-staken/