LJN: BW4812, Hoge Raad 4 mei 2012

Een eigenaar van een appartement in Den Haag wordt door de gemeente wegens achterstallig  onderhoud aangeschreven om verbeteringen aan diens appartement uit te voeren, onder aanzegging van bestuursdwang. Ook de VvE wordt aangeschreven, voor zover het verbeteringen aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw betreft. Tegen die aanschrijvingen worden voor zover bekend geen rechtsmiddelen aangewend. Evenmin wordt gevolg gegeven aan de aanschrijvingen. Daarop past de gemeente bestuursdwang toe door zelf de herstelwerkzaamheden uit te laten voeren. De kosten daarvan en de handhavingskosten worden bij dwangbevel verhaald op de individuele eigenaars. De gemeente belast daarbij de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten door aan de appartementseigenaars naar rato van hun bruekdeel. De werkzaamheden aan de privegedeelten worden uitsluitend aan de individuele eigenaars in rekening gebracht.

Een van de appartementseigenaars komt in verzet tegen het dwangbevel. In eerste aanleg verklaart de rechtbank het verzet gegrond voor zover het de kosten van herstel aan de gemeenschappelijke gedeelten betreft. De rechtbank is van oordeel, dat omdat de aanschrijving inzake de gemeenschappelijke gedeelten is gericht aan de VvE en niet aan de eigenaar zelf, aan het dwangbevel een deugdelijke grondslag ontbreekt voor zover het betrekking heeft op de kosten van de werkzaamheden aan die gemeenschappelijke gedeelten. Slechts de aanneemsom die ziet op het appartement van de eigenaar en een deel van de door de Gemeente gemaakte kosten en van de invorderingskosten kunnen van hem worden ingevorderd.

In hoger beroep verklaart het hof het verzet geheel ongegrond. Het hof oordeelt, dat de schuld van de VvE aan de gemeente ter zake van de aannemingskosten die samenhangen met de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komt. Zij dienen in die schuld bij te dragen naar hetgeen geldt in hun onderlinge verhouding. De VvE is voor die schuld met de eigenaars hoofdelijk verbonden. De gemeente kan de eigenaars hoofdelijk aanspreken naar hetgeen geldt in die onderlinge verhouding. Dat het hier gaat om kosten die ingevolge de Awb invorderbaar zijn bij de VvE, als overtreder, zet de regeling van art. 5:113 lid 5 BW voor het verhaal van geldschulden op een vereniging van eigenaars niet opzij. Het dwangbevel kan derhalve naast de VvE aan iedere eigenaar, in dit geval aan eigenaar in overeenstemming met de interne verhouding worden uitgevaardigd.

De Hoge Raad nuanceert dit oordeel, maar komt tot hetzelfde resultaat als het hof. De aanschrijving voor herstel aan de gemeenschappelijke gedeelten is slechts aan de VvE gericht. Het hof heeft alleen de VvE aangemerkt als overtreder. Bij dat uitgangspunt kunnen de kosten niet op grond van art. 5:113 lid 5 BW voor het in die bepaling bedoelde deel bij dwangbevel worden ingevorderd van elk der appartementseigenaars. Toch blijft cassatie van het arrest uit. Immers, een aanschrijving aan een VvE tot het treffen van voorzieningen aan gemeenschappelijke gedeelten is tevens aan te merken als een aanschrijving aan de, op grond van art. 5:126 lid 2 BW door die VvE vertegenwooordigde, eigenaars tezamen. Dat brengt mee dat niet alleen de VvE maar ook de individuele eigenaar als overtreder moet worden aangemerkt en dat de kosten in de zin van art. 5:26 lid 1 (oud) Awb ook van hem bij dwangbevel kunnen worden ingevorderd. Het oordeel van het hof dat naar gelang het breukdeel de aannemingskosten en de overige kosten die samenhangen met de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten bij dwangbevel van de eigenaar kan worden ingevorderd, is dus juist aldus de Hoge Raad.

Een individuele eigenaar kan zich dus niet ontslaan van diens verplichtingen indien uitsluitend de VvE wordt aangeschreven. Hij is hoe dan ook gehouden naar rato van diens breukdeel bij te dragen in de kosten van de bestuursdwang. Vanuit het belang van de gemeente valt daar veel voor te zeggen. Dat belang is er mee gediend dat voorkomen wordt dat de gemeente iedere individuele eigenaar zelf zou moeten aanschrijven alvorens de gemeente ook achteraf de kosten kan verhalen op de eigenaars zelf. Zeker bij grotere complexen kan dat leiden tot problemen bij het doen van de aanzeggingen.

Vanuit de positie van de eigenaar beschouwd kleven er nadelen aan deze benadering. Zo is niet gewaarborgd dat de individuele eigenaar zelf tijdig op de hoogte gesteld wordt van een vooraangekondiging bestuursdwang indien deze uitsluitend aan de VvE wordt uitgebracht en niet tevens aan alle individuele eigenaren wordt gericht. Is de eigenaar wel tijdig op de hoogte, dan moet worden aangenomen dat hij, gelet op de doorbrekening van de rechtspersoonlijkheid voor wat betreft de aansprakelijkheid van de eigenaars, ook zelf als belanghebbende kan worden aangemerkt in de zin van de Awb. Dan kan hij zelf bezwaar en beroep instellen tegen de bestuursdwangbeschikking gericht aan de VvE. Omdat de Hoge Raad bepaalt, dat de VvE als vertegenwoordiger van de gemeenschap van eigenaars ook die eigenaars zelf bindt voor het verhaal van de kosten, heeft iedere individuele eigenaar mijns inziens voldoende eigen en rechtstreeks belang bij een bestuursdwangbeschikking die uitsluitend aan de VvE gericht is.

Een ander nadeel voor de individuele eigenaar kan zijn, dat de VvE ondanks de aangekondigde bestuursdwang de aangezegde maatregelen aan de gemeenschappelijke gedeelten niet kan of wil treffen. Ernstig achterstallig onderhoud dat leidt tot bestuursdwang gaat vaak gepaard met een slapende VvE. Indien de ALV niet tot besluitvorming overgaat of onvoldoende middelen opgebracht kunnen worden, wat is dan de positie van de individuele eigenaar die wel herstel wil? Hij is zelf niet gerechtigd om de herstelwerkzaamheden aan de gemeemschappelijke gedeelten te doen uitvoeren op grond van het reglement, nog daargelaten dat die eigenaar dan ook alles zelf moet voorfinancieren. Die bevoegdheid ontstaat pas indien een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW wordt gevraagd en verkregen. Die machtiging zou waarschijnlijk wel worden verleend voor zover het werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeelten betreft waarvoor bestuursdwang is aangezegd. Maar ook dat is geen sluitende oplossing, want ook dan blijft die eigenaar een incassorisico achter. Herstel met een vervangende machtiging kan gepaard gaan met een veroordeling van de andere eigenaars tot betaling van hun aandeel in de begrote kosten aan degene die de machtiging verkrijgt, maar ook dan moeten die kosten nog daadwerkelijk ingevorderd kunnen worden door de gemachtigde. Geld wat er niet is kan evenmin ingevorderd worden. Een veroordeling door de rechter verandert daar niets aan.

Dan maar niets doen? Dan gaat de gemeente over tot herstel en zal de eigenaar zelf de kosten naar rato van diens breukdeel moeten betalen. Voor het meerdere is hij niet aansprakelijk ten opzichte van de gemeente. De gemeente zal bij elke eigenaar tot invordering over moeten gaan. Daartoe is de gemeente beter uitgerust dan een individuele eigenaar, omdat de belastingdeurwaarder namens de gemeente sneller executiemaatregelen kan nemen dan een individuele eigenaar. Het nadeel voor de laatste is wel, dat hij ook bijdraagt in de handhavingskosten van de gemeente en bovendien geen invloed kan uitoefenen op de wijze waarop het werk wordt uitgevoerfd en tegen welke kosten dat plaatsvindt.

Klik hier voor de volledige uitspraak.

Het bericht Hoge Raad: eigenaar draagt naar breukdeel bij aan kosten bestuursdwang VvE verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2012/05/hoge-raad-eigenaar-draagt-naar-breukdeel-bij-aan-kosten-dwangsom-vve/