Stel een huurder van een appartementsrecht ondervindt ernstige hinder van een eigenaar-bewoner van een boven hem gelegen appartement. Het betreft een in appartementsrechten gesplitst complex. Huurder wil dat de eigenaar-bewoner het veroorzaken van de overlast zal staken. Welke maatregelen kan de huurder ter zake nemen?

Algemeen

Huurder heeft een huurovereenkomst met verhuurder. Een van de verplichtingen die op verhuurder rust is het verhelpen van gebreken, waarvoor ik verwijs naar artikel 7:204 BW. Huurder kan op grond van artikel 7: 206 BW. verhuurder verzoeken het gebrek te verhelpen en kan indien de maatregelen niet worden getroffen onder meer een huurprijs vermindering vorderen, mits wordt voldaan aan het gestelde in artikel 7:207 BW. Heeft de huurder overlast van een andere huurder die van dezelfde verhuurder huurt, dan kan er sprake zijn van een gebrek. Wordt het genot van de huurder echter beperkt door een feitelijke stoornis door een derde dan is er aldus artikel 7:204 lid 3 BW geen sprake van een gebrek.

Wat indien huurder overlast ondervindt van een eigenaar-bewoner?

Kan er nu toch sprake zijn van een gebrek ex artikel 7: 204 BW als de huurder van een appartementsrecht overlast ondervindt van een eigenaar-bewoner van een appartementsrecht gelegen in het zelfde complex? De eigenaar- bewoner is immers geen huurder van dezelfde verhuurder. Ofwel is verhuurder dan toch gehouden de hem ter beschikking staande maatregelen te nemen? Onder omstandigheden: ja! De huurder die overlast ervaart van een eigenaar/bewoner kan niet terecht bij de VvE, want hij is daar geen lid van. Hiervoor verwijs ik naar onder meer artikel 5:126 BW.

Welke mogelijkheden resteren dan voor de huurder?

De huurder kan op grond van onrechtmatige daad, artikel 6: 162 BW een andere gebruiker van een appartement aanspreken op diens overlast veroorzakende gedragingen. Voor dat de huurder zelf op grond van onrechtmatige daad gaat procederen, mag hij echter van zijn verhuurder verwachten dat deze als VvE lid optreedt. De verhuurder kan namelijk via de eis van redelijkheid en billijkheid gehouden worden op te treden tegen de overlast veroorzakende appartementseigenaar, zoals door gebruikmaking van zijn/haar lidmaatschap van de VvE er voor te zorgen dat de nodige maatregelen worden genomen tegen de eigenaar – bewoner.

Welke maatregelen kan de VvE nemen?

Op verzoek van de verhuurder kan de VvE er dan voor zorgen dat ook de eigenaar -bewoner de overlastveroorzaker het reglement van splitsing nakomt en de VvE kan zich op grond hiervan tot de rechter te wenden ( let op! Voor het voeren van een procedure moet het bestuur van de VvE wel beschikken over een machtiging van de vergadering van eigenaars).

Welke actie kan door de VvE worden genomen?

1. Doen uitgaan van een waarschuwing en bij niet nakoming daarvan opleggen van een boete;
2. Ontzegging gebruik privé gedeelten.

Bij beide procedures geldt dat de bewijslast op de VvE rust.

Ad 1. opleggen van een boete voor overtreding van het reglement
Voor opleggen van de boete moet sprake zijn van een rechtsgeldig verzonden waarschuwing en een vergaderbesluit waarbij de boete is opgelegd ( zie hiervoor bijv. MR 2006 artikel 41).

Afhankelijk van het te leveren bewijs, kan een boete ook daadwerkelijk in een procedure worden geïnd. De boete komt ten gunste van de VvE.

Voor de huurder moet dan maar worden gehoopt dat de dreiging van de boete en de mogelijke inning daarvan de eigenaar-bewoner beweegt geen overlast meer te veroorzaken.

Ad 2. ontzegging van het gebruik van privé- gedeelten
De procedure in het appartementsrecht tot ontruiming van het privé gedeelten moet strikt worden gevolgd en is een zeer zorgvuldige procedure, zoals uiteengezet in het reglement van splitsing.

De procedure is in het kort als volgt ( zie in MR 2006, hiervoor artikel 39).

  1. De vergadering kan bij vergaderbesluit een waarschuwing geven;
  2. Bij niet nakomen van die waarschuwing kan de vergadering vervolgens besluiten dat betreffende eigenaar de privé- gedeelten niet langer mag gebruiken.

Stappen 1 en 2 kunnen alleen na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De oproeping geschiedt tenminste 14 dagen voor de dag van de vergadering en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. De eigenaar kan zich ter vergadering doen vertegenwoordigen of doen bijstaan door een raadsman.

  1. Vervolgens is het mogelijk dat de betreffende eigenaar verzoeken tot vernietiging indient van de genomen vergaderbesluiten bij de bevoegde rechtbank, sector kanton. De rechter toets dan op de gevolgde procedure, huishoudelijk reglement en de redelijkheid en billijkheid.

Belangrijk voor deze procedure is dat er een gedegen dossieropbouw is.

Een eigenaar het gebruik van zijn privé- gedeelten ontzeggen is een zeer zwaarwegende maatregel. De eigenaar mag dan immers zijn woning niet meer bewonen.

De kans dat de rechter tot toewijzing zal besluiten, is daarom gering, staking van geluidsoverlast voor de rechter zal vaak voldoende zijn om de vordering niet toe te wijzen.

Toewijzing is eerst aannemelijk indien en zodra komt vast te staan dat de vermindering van geluidsoverlast in de toekomst niet haalbaar zal zijn.

Conclusie

Indien verhuurder maatregelen die op grond van de redelijkheid en billijkheid op hem rusten niet treft, kan er sprake zijn van een gebrek in de zin van artikel 7: 204 BW. Huurder kan dan op grond van artikel 7: 206 verhuurder verzoeken de overlast via de VvE weg ( zie hiervoor onder welke maatregelen kan de VvE nemen)  te laten staken. Huurder kan indien de maatregelen niet worden getroffen een huurprijs vermindering vorderen, mits wordt voldaan aan het gestelde in artikel 7:207 BW. Huurder heeft alleen recht op deze vorderingen indien de overlast wettig en overtuigend kan worden aangetoond en de mogelijk te nemen maatregelen naar verwachting tot staken van de overlast zal leiden.

Het bericht Acties huurder appartementsrecht bij overlast van eigenaar-bewoner verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2012/01/acties-huurder-appartementsrecht-bij-overlast-van-eigenaar-bewoner/