LJN: BT2558, Voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem 29 augustus 2011
In een kleine VvE realiseert de eigenaar van een van de bovenwoningen een dakterras, zonder daarvoor toestemming te vragen aan de slapende VvE. Tegelijkertijd met de vergadering waarin de VvE geactiveerd wordt, wordt het dakterras aangelegd. Eén van de bewoners en de VvE vorderen in kort geding verwijdering van het dakterras en het terugbrengen van het gemeenschappelijke dak in de oorspronkelijke toestand, alles op straffe van dwangsommen. Beide vorderingen worden toegewezen. Er is geen sprake van een eerder verleende ‘informele toestemming’ van de eigenaar van het meerderheidsaandeel in de VvE.
De voorzieningenrechter komt vooralsnog tot de conclusie dat het dakterras zonder de vereiste toestemming van de VvE in strijd met de splitsingsakte en dus onrechtmatig is gerealiseerd. Dat de VvE lange tijd niet actief is geweest en dat beide procederende eigenaren voorheen de regels en de formaliteiten uit de splitsingsakte en het MR 1992 nooit strikt hebben nageleefd, doet daar niet aan af. Bovendien zijn gedaagden herhaaldelijk gewaarschuwd dat het aanleggen van een dakterras zonder toestemming van de VvE niet is toegestaan. Ook zijn zij gewezen op de consequenties van het eventueel zonder die toestemming aanleggen van een dakterras. Dat gedaagden desondanks toch zonder toestemming van de VvE het dakterras hebben gerealiseerd komt dan ook volledig voor hun eigen rekening en risico, aldus de voorzieningenrechter.
Die laatste motivering: ‘gedaagden hebben willens en wetens het dakterras aangelegd in strijd met de regels en nemen dus het risico van een veroordeling op de koop toe’ is in deze casus een begrijpelijke toevoeging aan het oordeel van de voorzieningenrechter. Toch lijkt die overbodig. Voor een vordering tot naleving van het reglement is namelijk niet vereist dat sprake is van schuld, bewustzijn of toerekenbaarheid. Het enkele feit, dat de reglementen overtreden worden geeft gelet op het zakelijke karakter ervan al voldoende recht en belang aan de VvE om daartegen op te komen. In zoverre is ook een waarschuwing vooraf niet vereist, al helpt dat uiteraard wel bij de vaststelling van het spoedeisend belang. Het kwalitatieve lidmaatschap van de VvE brengt met zich mee, dat iedere appartementseigenaar van rechtwege gebonden is aan het reglement en dat daarvan omwille van de rechtszekerheid niet van kan worden afgeweken.
Verder blijft in deze zaak de vraag onbeantwoord of de VvE de toestemming uberhaupt wel had kunnen geven in de vorm van een vergaderbesluit. Met de beide procespartijen lijkt de voorzieningenrechter daar van uit te gaan. Echter, indien door de aanleg van het takterras de goederenrechtelijke verhoudingen binnen de gemeenschap van eigenaren wijzigen, dan kan het noodzakelijk zijn dat de akte van splisting gewijzigd wordt, zie LJN: AA5405, Hoge Raad 7 april 2000. Of dat zo is, hangt mede af van de wijze waarop de breukdelen bepaald zijn en of er een structurele lastenverzwaring optreedt (onderhoud, verzekeringspremie, etc.). Daarnaast wordt met een dergelijk besluit een gedeelte dat bestemd is als gemeenschappelijke zaak in exclusief gebruik gegeven aan één van de appartementsgerechtigden. De Voorzieningerechter te Utrecht oordeelde op 18 juli 2000, LJN: AH8228, dat het in exclusief gebruik geven van een deel van het gemeenschappelijke dak aan één bewoner in strijd is met artikel 11 MR. Mede op grond van het bepaalde in artikel 5:129 jo 2:14 BW oordeelde de voorzieningenrechter voorshands, dat het besluit van de VvE nietig was wegens strijd met de akte van splitsing. Anders, maar met kritische noot op vverecht.nl: LJN: BA1268, Rechtbank Amsterdam 18 oktober 2006. Daar oordeelde de rechter dat het besluit rechtsgeldig is.
Klik hier voor de volledige uitspraak.
Het bericht Dakterras onrechtmatig: verwijderen verscheen eerst op VvERecht.nl.
Read more http://www.vverecht.nl/2011/09/dakterras-onrechtmatig-verwijderen/