Sinds de inwerkingtreding van het huidige Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 is het mogelijk dat ook zogeheten niet voortdurende erfdienstbaarheden na 20 jaar ontstaan door verjaring. Daardoor zal per 1 januari 2012 een groot aantal niet voortdurende erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan. Dat zal ook het geval zijn bij appartementencomplexen.

Erfdienstbaarheid en appartementsrechten

Een erfdienstbaarheid is een last, waarmee een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard. Denk bijvoorbeeld aan het recht van de buurman om over uw erf leidingen en kabels te hebben of het recht van overpad. Ook het recht van de winkels op de begane grond om koel- en afzuiginstallaties op het dak van de woontoren te hebben kan bij erfdienstbaarheid geregeld worden

Een erfdienstbaarheid is een zogenaamd zakelijk recht. Dat wil zeggen dat het op de zaak rust en niet aan de eigenaar gebonden is. Bij verkoop van zowel het heersend als het dienend erf blijft het recht van kracht en gaat het automatisch over op de nieuwe eigenaren. Behoudens bijzondere bepalingen in de akte van vestiging en een aantal wettelijke uitzonderingen kan het recht niet worden opgeheven of gewijzigd.

Een erfdienstbaarheid kan ook rusten op uw appartementsrecht of op gemeenschappelijke gedeelten van de VvE, zoals tuinen en verkeersruimte. Ook bent u zelf bevoegd om een erfdienstbaarheid op uw privé-gedeelte vestigen ten behoeve van de buurman, tenzij de akte van splitsing of het splitsingsreglement dat verbiedt.

Verjaring

Erfdienstbaarheden ontstaan niet alleen door inschrijving van een notariële akte in de openbare registers, maar ook door verjaring. Verjaring van erfdienstbaarheden was tot 1 januari 1992 slechts mogelijk indien sprake was van voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden, zonder dat daartoe ‘des menschen toedoen’ noodzakelijk is. De aanwezigheid van leidingen onder andermans erf bijvoorbeeld is voortdurend zonder dat de mens er iets voor hoeft te doen om het recht te benutten. Dat is een belangrijk verschil met bijvoorbeeld het recht van overpad, dat zich – behoudens een enkele uitzondering – slechts openbaart als er gebruik van wordt gemaakt.

Per 1 januari 1002 kan elke erfdienstbaarheid ontstaan door bevrijdende verjaring, zie artikel 5:72 BW. Uit de artikelen 3:306 en 3:105 BW blijkt vervolgens, dat de verjaringstermijn 20 jaar bedraagt en dat goede trouw geen vereiste is. Voor niet voortdurende erfdienstbaarheden kan die termijn daarmee op z’n vroegst voltooid zijn op 1 januari 2012.

Vereisten voor verjaring

De verjaring waar het hier over gaat is de zogenaamde “bevrijdende” verjaring. Die moet onderscheiden worden van de “verkrijgende” verjaring waarvoor een verjaringstermijn van 10 jaar geldt. Van verkrijgende verjaring is slechts sprake als de verkrijger te goeder trouw is, bijvoorbeeld als de erfdienstbaarheid wel in een notariële, maar gebrekkige akte is opgenomen. Als er geen redenen zijn voor de eigenaar van het heersend erf om aan de geldigheid van het recht te twijfelen, dan ontstaat het recht van erfdienstbaarheid alsnog na 10 jaar.

Meestal is er geen notariële akte. Dan vangt de verjaringstermijn van 20 jaar aan vanaf het moment dat de eigenaar van het heersend erf (de buurman) bezit over het recht van erfdienstbaarheid uitoefent, bijvoorbeeld vanaf het moment dat de weg over uw perceel is aangelegd en in gebruik genomen is. Van bezit is geen sprake indien dat gebruik op afspraken met uw buurman berust, bijvoorbeeld in de zin van huur of bruikleen. Dan heeft uw buurman een persoonlijk recht en geen bezit. Verjaring treedt dan niet op, omdat niet aan het bezitsvereiste voldaan is.

Voor verjaring moet het bezit naar objectieve maatstaven en naar in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen kenbaar zijn. Het incidenteel uitwegen door de buurman over uw erf zonder uw toestemming zal niet volstaan om van bezit van een recht van erfdienstbaarheid te kunnen spreken. Wel is bezit aannemelijk als de buurman de weg zelf op uw erf aanlegt, onderhoudt, ononderbroken gebruikt en de inrichting van zijn eigen perceel erop afstemt (er is maar één uitrit en die gaat over uw erf). Duurt het bezit ononderbroken voort gedurende tenminste 20 jaar, dan ontstaat een erfdienstbaarheid door verjaring.

Gevolg, voorkomen van verjaring

Het gevolg van verjaring is, dat de erfdienstbaarheid van rechtswege ontstaat zonder dat daarvoor een tegenprestatie verschuldigd is. Het recht kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Integendeel, de buurman kan in kort geding van de bewaarder van de openbare registers vorderen, dat een zogenaamde notariële verklaring van verjaring in de openbare registers van het kadaster wordt ingeschreven, waarmee de erfdienstbaarheid voor eenieder kenbaar is.

Verjaring kan onder meer voorkomen worden door een zogeheten stuitingshandeling. Dat kunt u doen door de buurman te dagvaarden in een rechtbankprocedure, waarin gevorderd wordt dat het onrechtmatige gebruik van uw erf gestaakt wordt. Stuiting kan ook plaatsvinden per aangetekende brief of deurwaardersexploot gericht aan de buurman. U dient dan in ondubbelzinnige bewoordingen te schrijven, dat u zich tegen het gebruik van uw erf door de buurman verzet, dat u zich alle rechten voorbehoudt om daartegen in rechte op te treden en dat welke verjaringstermijn ook hierbij wordt gestuit, gevolgd door een dagvaarding binnen 6 maanden daarna. Het gevolg van een rechtsgeldige stuitingshandeling is, dat de verjaringstermijn opnieuw aanvangt.

Nog beter is echter het om een einde te maken aan het gebruik zelf of om met de buurman een opzegbaar persoonlijk gebruiksrecht overeen te komen. Dan is de buurman namelijk niet langer als bezitter aan te merken. Daardoor kan niets meer verjaren en gaat ook geen nieuwe termijn lopen.

Optreden vóór 1 januari 2012!

Het voorkomen van verjaring van niet voortdurende erfdienstbaarheden dient dus uiterlijk op 31 december 2011 plaats te vinden. Wacht er niet te lang mee, want om er zeker van te zijn dat de stuiting effect heeft, moet vast staan dat de stuiting van de verjaring de buurman tijdig bereikt heeft dan wel dat het bezit tijdig beëindigd is. De VvE of de appartementseigenaar die daarmee geconfronteerd wordt, heeft met het verschijnen van dit artikel in 2010 nog ruimschoots de gelegenheid om te voorkomen dat door bevrijdende verjaring onomkeerbare rechten ten gunste van derden ontstaan.

Het bericht Erfdienstbaarheden door verjaring verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2011/08/erfdienstbaarheden-door-verjaring/