LJN: BQ7055, Rechtbank ‘s-Hertogenbosch , 8 juni 2011

Op de koopovereenkomst zijn algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente van toepassing. Daarin is een anti-speculatiebeding opgenomen, inhoudende de plicht om het gekochte gedurende vijf jaar zelf te bewonen en niet door te verkopen, alle op straffe van een boete. De koper gaat niet zelf in het appartement wonen, maar verhuurt het. De gemeente weigert de ontheffing te verlenen, die in het beding is opgenomen, en eist nakoming en boete. De rechtbank wijst de vorderingen van de gemeente af, met een uitleg van het beding.  De rechtbank is namelijk van oordeel, dat de bewoningsverplichting is opgenomen om speculatie te voorkomen. Bij verhuur is van speculatie geen sprake. Bovendien is volgens de rechtbank de termijn van vijf jaar bij gebreke van zelfbewoning niet gaan lopen en heeft de gemeente er geen belang bij nu nakoming te vorderen. Zo komt de rechtbank tot het oordeel, dat de expliciete verplichting om het appartement zelf te bewonen, niet leidt tot verbeurte van boetes bij verhuur van het appartement aan een derde.

Dat oordeel baseert de rechtbank niet zozeer op de letterlijke bewoordingen van het beding, als wel op de strekking en kennelijke bedoeling van de gemeente, hetgeen gedeeltelijk in lijn is met de Haviltex-norm voor wat de bedoelingen van de gemeente als opsteller van het beding betreft. Het is de vraag of daarmee de juiste norm toegepast wordt. Immers, bij de uitleg van bepalingen als de onderhavige, die het doel hebben om meerdeere partijen te binden moet, anders dan bij de uitleg van overeenkomsten tussen partijen waarbij het gaat om de wederzijdse bedoelingen en verwachtingen, doorslaggevende betekenis toekomen aan de bewoordingen van de desbetreffende bepalingen, gelezen in het licht van de gehele tekst van die overeenkomst. Dit wordt ook wel als de CAO-norm aangeduid en wordt regelmatig toegepast bij  (splitsings-)reglementen, zie onder meer LJN: AZ7727, Gerechtshof Amsterdam 12 februari 2007 en LJN BI2750, Rechtbank Utrecht 29 april 2009. Die norm schrijft een objectieve en grammaticale uitleg voor. Bij toepassing van de CAO-norm zou de tekst letterlijk moeten worden toegepast. Zelf bewonen impliceert een verbod van algehele verhuur, dus zouden de vorderingen van de gemeente toewijsbaar moeten worden geacht.

Echter, tussen de Haviltex-norm en de CAO-norm bestaat geen tegenstelling, maar een vloeiende overgang. Aan beide ligt de gedachte ten grondslag dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen, waarin het is gesteld. Indien een bedoeling kenbaar is voor personen die niet bij de totstandkoming van de overeenkomst betrokken zijn geweest, dan kan ook daaraan bij de uitleg betekenis worden toegekend. (HR 20 februari 2004, JAR 2004, 83, pensioenreglement DSM-Chemie). Waarschijnlijk is dit de norm waarbij aansluiting is gezocht in de onderstaande uitspraak. De bedoelingen van de gemeente bij het anti-speculatiebeding zijn immers kenbaar, ook voor derden zoals kopers. De rechtbank kent daar mijns inziens terecht betekenis aan toe.

Klik hier voor de volledige uitspraak

Het bericht Uitleg antispeculatiebeding bij verhuur: Haviltex vs. CAO-norm verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2011/08/uitleg-antispeculatiebeding-bij-verhuur-haviltex-vs-cao-norm/