De tijd van vergaderen is weer aangebroken en menigeen buigt zich over de jaarstukken van de VvE. Meestal zal de vergadering van eigenaren de jaarstukken goedkeuren en wordt decharge verleend. Een enkele keer kunnen één of meerdere personen zich daar niet in vinden en verzoeken de kantonrechter het besluit van de vergadering te vernietigen. Zo ook in onderstaande zaak.

Verschillende appartementsrechten, verschillende breukdelen

In een VvE in het westen van het land zijn verschillende appartementsrechten te weten: 2-kamerappartementen, 4- en 5-kamerappartementen en garage-appartementsrechten. De bijdragen in de kosten zijn geregeld in de splitsingsakte. Bepaald is wat de gemeenschappelijke kosten zijn en dat ieder der eigenaren dient bij te dragen in dezelfde verhouding als zijn aandeel in de gemeenschap.

Bij het berekenen van de kosten voor de begroting van 2010 bleek, dat tot dan toe de bijdrage van de eigenaren niet was vastgesteld overeenkomstig hetgeen in het splitsingsreglement was bepaald. Daardoor hebben de 2-kamerappartementen meer bijgedragen dan anders het geval geweest zou zijn en de 4-en 5- kamerappartementen minder. In de jaarlijkse vergadering werd het besluit genomen voortaan over te gaan op de verdeling van kosten, zoals aangegeven in het splitsingsreglement.

Verrekening

In een volgende vergadering kwam het onderwerp weer aan de orde. Besloten werd niet over te gaan tot verrekening van de afgelopen jaren. Twee eigenaren besloten de kantonrechter te verzoeken dit besluit te vernietigen op grond van redelijkheid en billijkheid. Immers de eigenaren van een 2-kamerappartementsrecht hebben jarenlang te veel betaald.

Kantonrechter

Het is aan de kantonrechter te beoordelen of het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is, dat niet tot verrekening wordt overgegaan. Er bevinden zich in het dossier geen stukken, die aangeven waarom in het verleden een andere verdeling van de kosten gehanteerd is. Wat de reden daarvoor geweest is, kan de kantonrechter dus niet vaststellen. Wel concludeert hij, dat de jaarstukken van de VvE in elk boekjaar akkoord zijn bevonden en vastgesteld. Door goedkeuring van de jaarrekening heeft de vergadering tevens zijn goedkeuring gegeven aan de in dat jaar vastgestelde bijdrage in de kosten per appartementseigenaar. Het is denkbaar, dat de vergadering bij de goedkeuring van de jaarstukken zich er niet van bewust was, dat de gehanteerde verdeelsleutel niet in overeenstemming was met wat in het splitsingsreglement is bepaald. De kantonrechter vindt echter niet, dat het besluit om voortaan de juiste verdeelsleutel te hanteren automatisch ook leidt tot verrekening van de bijdrage in de afgelopen jaren. Hij neemt daarbij het volgende in aanmerking.

Indien wel tot verrekening overgegaan zou worden, zou de VvE de verdeling van kosten over de desbetreffende jaren – tot hoogstens 5 jaar terug op grond van artikel 3:307 BW – voor alle appartementseigenaren dienen te (laten) herberekenen. Ongetwijfeld hebben zich in die jaren mutaties voorgedaan van appartementseigenaren, waarvan betwijfeld kan worden of van hen nog een extra bijdrage gevorderd dan wel geïnd kan worden. Men kan verwachten, dat zij of mogelijk hun erfgenamen niet zonder meer bereid zijn alsnog een gedeelte van een oude bijdrage te betalen. Zelfs het overgrote deel van de huidige eigenaren bleken ter zitting niet bereid alsnog meer te betalen over het verleden dan zij hebben betaald. Indien een (oud)eigenaar het er niet mee eens is en een rechtszaak begint zou dit voor de VvE kunnen leiden tot hoge proceskosten.

Om dit probleem te voorkomen, zou de VvE kunnen besluiten de te veel betaalde bijdrage aan de eigenaren van de 2-kamerappartementen te vergoeden, maar niet het te weinig betaalde bij de (gewezen) eigenaren van de 4- en 5-kamerappartementen te incasseren. Dit zou tot gevolg hebben, dat de VvE te maken krijgt met een financieel tekort, dat uiteindelijk ten laste komt van alle appartementseigenaren. Immers het tekort moet volgens de breukdelen omgeslagen worden over alle huidige eigenaren. Dat zou weer onbillijk zijn ten opzichte van de eigenaren, die pas in de laatste jaren een appartementsrecht kochten.

Uitspraak

Na deze overwegingen acht de kantonrechter het besluit van de VvE om niet tot verrekening over de afgelopen jaren over te gaan niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het verzoek tot vernietiging van het besluit wordt dan ook afgewezen.

Uit deze uitspraak kunnen we de conclusie trekken, dat het belangrijk is om de jaarstukken van de VvE goed door te nemen en niet zo maar aan te nemen, dat het allemaal wel in orde zal zijn. Ook is het van belang de regels, die vastgelegd zijn in het splitsingsreglement in de gaten te houden. En zeker de kascommissie moet altijd alert zijn.

 

Naar aanleiding van: beschikking rechtbank Middelburg, sector kanton, zaaknr. 211790 / 10-1798, 16-02-2011

Het bericht Kostenverdeling verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2011/05/kostenverdeling/