LJN: BP8878, Gerechtshof Amsterdam 15 maart 2011

Ook als gemeenschappelijke kosten geen enkel profijt opleveren voor één of meerdere appartementen, zijn deze appartementen gehouden aan de gemeenschappelijke kosten bij te dragen overeenkomstig hun aandeel in de splitsing. Het is ook zonder procedure tot wijziging van de akte van splitsing als bedoeld in de artikelen 5:139 en 5:140 BW mogelijk een rechtsvordering in te stellen op grond waarvan de akte terzijde wordt gesteld. De grondslag daarvoor ligt in artikel 2:8 BW: indien de gevolgen van de toepassing van de akte van splitsing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn, kan de rechter verklaren voor recht  dat een appartementsrecht niet aan bepaalde kostensoorten bijdraagt, ook al bepaalt de akte van splitsing anders. Dat oordeel betreft niet de wijziging van de akte zelf, doch slechts de verklaring dat bepaalde onderdelen ervan niet of beperkt worden toegepast. Gelet echter op het zakenrechtelijke karakter van de appartementsrechten en de rechten van derden die daarmee gemoeid zijn, zal  daarvan slechts in uitzonderlijke gevallen sprake zijn. Anders dan de rechtbank in eerste aanleg oordeelde, ziet het Hof in deze kwestie geen aanleiding om van de kostenomslag conform de akte af te wijken.  De kopers van het appartement in kwestie wisten of konden weten welke verplichtingen aan het appartementsrecht verbonden waren toen zij het kochten. Het feit dat de eerste kostenberekeningen zelf pas later verschenen, maakt dat niet anders.

Mijns inziens komt het Hof op goede gronden tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank. Inherent aan elke splitsing is  dat bepaalde appartementen méér dan andere profijt hebben van bepaalde gemeenschappelijke voorzieningen. Zo zal de vervanging van buitenkozijnen naar hun aard slechts dienen voor de appartementen waaraan ze gemonteerd zijn. Toch betaalt iedereen eraan mee, ook als de eigen kozijnen niet vervangen hoeven worden. Ook leidingen, funderingen, daken, installaties. liften etc., zijn in de regel gemeenschappelijk terwijl nagenoeg nooit alle appartementsrechten er op gelijke wijze profijt van hebben. Wanneer de rechter correcties als de onderhavige op de akte van splitsing zou toelaten op grond van het enkele feit, dat het betreffende appartement geen profijt van bepaalde kosten zou hebben dan is het hek van de dam. Dan zou elke appartementseigenaar in de meest vergaande vorm zijn eigen kostensoorten kunnen vaststellen naar gelang het profijt dat hij geniet. Daarmee zou de VvE onbestuurbaar worden. Een bijkomend nadeel van een rechterlijke uitspraak waarin delen van de akte van splitsing buiten toepassing worden verklaard is, dat de kenbaarheid van de rechten en plichten welke aan appartementsrechten verbonden zijn erdoor vertroebeld kan raken. Een vonnis dat de rechtstoestand van een onroerende zaak betreft, kan worden ingeschreven in de openbare registers, zie artikel 3: 17 lid 1 sub e BW. Maar daar waar de akte van splitsing in de normale situatie in één oogopslag inzicht geeft in de rechten en plichten binnen de VvE, zou na inschrijving van een dergelijk vonnis onduidelijkheid kunnen ontstaan voor (opvolgende) eigenaren.

Resteert de vraag wanneer de uitzonderlijke omstandigheden zich wel zouden voordoen, waardoor buiten toepassing verklaring van delen van de akte mogelijk is. Dat zou mogelijk het geval kunnen zijn, indien de akte van splitsing zelf een evidente fout bevat, die met een objectieve uitleg aan de hand van het systeem en de bewoordingen van de akte zelf aanwezig is en waarvan de oplossing eveneens aan de hand van de akte zelf bepaald kan worden. Ik denk aan de situatie, waarbij de akte van splitsing de indices vermeldt van de appartementen op de begane grond, welke niet bijdragen aan de kosten van gebruik en onderhoud van de lift, waarbij abusievelijk één van de indices van de begane grond appartementen niet wordt vermeld. In een dergelijk geval zou, indien een wijziging van de akte niet haalbaar is, de hier gevorderde verklaring voor recht mogelijk uitkomst kunnen bieden.

Klik hier voor de volledige uitspraak.

Het bericht Profijt niet vereist voor betaling volgens breukdeel verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2011/04/profijt-niet-vereist-voor-betaling-volgens-breukdeel/