Altijd vervelend als je ermee geconfronteerd wordt, een lekkage. Soms zorgt het voor grote overlast, soms valt de schade mee. Om de gevolgen zoveel mogelijk te beperken, is het verstandig er meteen acht op te slaan en de oorzaak op te sporen. Er kunnen echter ook meerdere oorzaken zijn.

 

De eigenares van een appartementsrecht ontdekte dat de gipsplaat van het plafond in de keuken vochtig was. Ze had ook last van schimmelvorming op de wanden van douche en keuken en van het loslaten van de stuclaag. Het werd steeds erger en uiteindelijk ging het zo druipen, dat er een emmer onder gezet moest worden om het lekwater op te vangen.

De douchebak

Al in 2008 klaagde zij een paar keer over de lekkage. De bovenbuurman, waar de ellende vandaan leek te komen, heeft op verzoek van de benedenbuurvrouw een loodgieter binnen gelaten om de oorzaak op te sporen. Deze kwam tot de conclusie, dat de douchebak doorgezakt was en de kitvoegen niet in orde waren. Hierdoor zou water in de keuken van de benedenburen kunnen lekken. In januari 2010 heeft wederom een loodgieter in het appartement de gebreken aan de douchebak geconstateerd, waarop de bewoonster van het appartement met de klachten de buurman aansprakelijk heeft gesteld. Zij wees hem erop, dat hij verplicht is op grond van het splitsingsreglement zijn appartementsrecht behoorlijk te onderhouden en geen onredelijke hinder voor andere bewoners mag veroorzaken. De lekkage bleef echter voortduren.

Andere oorzaak

Omdat er nog steeds lekkage was bracht het loodgietersbedrijf nogmaals een bezoek aan het bovengelegen appartement. Zij constateerden, dat een nieuwe douchebak was gemonteerd en de voegen waren afgekit. Zij zijn verder gegaan met onderzoek naar een mogelijke andere oorzaak van de wateroverlast en hakten de vloer open teneinde de leidingen te controleren. Een verbinding tussen twee gedeelten van de waterleiding bleek niet in orde.

Toen de loodgieters aan het werk waren, was ook een bouwkundig bedrijf aanwezig om alle aangerichte schade op te nemen en een hierover een rapport op te stellen. Dit betrof zowel de herstelwerkzaamheden die in het appartement van de bovenbuurman als die in het appartement van de onderbuurvrouw uitgevoerd zouden moeten worden.

Kort geding

Omdat de buurman (vanaf 2008) niet direct mee wilde werken aan een onderzoek in zijn appartement spande de VvE een kort geding procedure aan. Toen hij uiteindelijk wel een loodgieter toeliet, heeft de VvE haar eis gewijzigd. Zij vorderde bij de rechtbank, dat de eigenaar medewerking moest verlenen om deskundigen in de gelegenheid te stellen alle in het rapport van het bouwkundig bedrijf genoemde herstelwerkzaamheden in beide appartementsrechten uit te voeren voor zijn kosten.

De bovenbuurman neemt het standpunt in, dat de kosten niet voor hem zijn omdat hij uiteindelijk niet de veroorzaker van de lekkage blijkt te zijn.

Conclusie rechter

Voor de werkzaamheden aan priv├ęgedeelten komt de VvE geen zeggenschap toe. Daarom wordt de VvE voor dit gedeelte van de vordering niet ontvankelijk verklaard. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in het appartement van de onderbuurvrouw, welke ook in het bouwkundig rapport zijn opgenomen, is medewerking van gedaagde niet vereist. Dus wordt ook dit gedeelte van de vordering afgewezen.

Aangezien het een kort geding procedure betreft moet de rechter ook kijken of er sprake is van spoedeisend belang. Hij laat dit echter in het midden.

De rechter wijst erop, dat de bovenbuurman onrechtmatig handelt indien hij overlast veroorzaakt voor een andere bewoner en ook als hij geen toegang wil geven tot zijn appartement.

Hij oordeelt, dat echter niet is gebleken, dat de lekkage van de koud waterleiding te wijten is aan gedaagde. De schade veroorzaakt door de slechte douchebak en kitvoegen zijn wel de schuld van gedaagde. In het rapport van het bouwkundig bedrijf is echter gesteld, dat na vervanging van de douchebak de lekkage niet gestopt is en vervolgens wordt gesteld, dat de koud waterleiding de oorzaak is. De rechter onderkent, dat er sprake van verergering van de schade kan zijn, omdat gedaagde niet meteen in 2008 adequaat heeft meegewerkt. Echter valt niet aan te tonen of en zo ja welk deel van de kosten daardoor voor rekening van gedaagde dienen te komen. De rechter stelt dat een kort geding procedure niet de gelegenheid geeft hier een diepgaand onderzoek naar in te stellen. Daarom is niet te zeggen welk deel van de schade hem valt toe te rekenen en is de vordering hiervoor niet toewijsbaar in dit kort geding.

De conclusie van de rechter is, dat alle vorderingen afgewezen worden. Hoewel de VvE de verliezende partij is, compenseert hij de kosten van het geding, omdat de gedaagde in 2008 niet meteen medewerking heeft verleend. Iedere partij moet zijn eigen kosten dragen.

Schuldige?

Aangezien de rechter in een kort geding procedure niet de mogelijkheid heeft de achterliggende oorzaak van het slecht functioneren van de koud waterleiding te achterhalen – zoals hij zelf aangeeft – is in deze uitspraak niet duidelijk geworden wie de schuldige is van het gebrek in de waterleiding. Een bodemprocedure zou nog tot een verrassende conclusie kunnen leiden.

Naar aanleiding van: LJN BP1260, Voorzieningenrechter Rechtbank Rotterdam, 12-01-2011

Het bericht De lekkage in kort geding verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2011/02/de-lekkage-in-kort-geding/