Als u een nieuw te bouwen appartement koopt, wilt u weten wanneer u er in kunt. Meestal is in de koop-aannemingsovereenkomst een bepaling opgenomen, waarin de aannemer of de projectontwikkelaar zich verplicht om uw appartement binnen een bepaald aantal werkbare werkdagen op te leveren. U weet dan waar u aan toe bent. Maar hoe zit dat met de gemeenschappelijke gedeelten van uw appartementencomplex? Geldt daarvoor ook een vast aantal werkbare dagen? En: aan wie moeten de gemeenschappelijke gedeelten worden opgeleverd?

Wie doet de oplevering?

Om maar met de laatste vraag te beginnen: de bouwer moet de gemeenschappelijke gedeelten opleveren aan de Vereniging van Eigenaars. Uit de akte van splitsing blijkt, dat iedere appartementseigenaar voor een in die akte bepaald breukdeel gerechtigd is tot het geheel. U bent dus met z’n allen eigenaar van het gebouw en dus ook van de gemeenschappelijke gedeelten daarvan. Die zouden zodoende dus aan u allen moeten worden opgeleverd, hetgeen met name bij grote appartementencomplexen een nogal omslachtige gang van zaken zou zijn. De Vereniging van Eigenaars heeft volgens haar statuten (die ook deel uitmaken van de akte van splitsing) als doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van alle eigenaars.

Om de VvE rechtsgeldig te kunnen vertegenwoordigen, is een bestuur nodig. Dat wordt benoemd door de Vergadering van Eigenaars, al wordt in de praktijk door de bouwer vaak een voorlopig bestuur benoemd. Dat is meestal een gespecialiseerd administratie- of beheerbureau, dat de vereniging vertegenwoordigt totdat er eigenaars zijn. Het is aan te bevelen om vóór de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten tenminste één vergadering te hebben gehad, waarin al dan niet het voorlopig bestuur wordt benoemd.

Wanneer kan oplevering worden afgedwongen?

De vraag of en zo ja wanneer oplevering van gemeenschappelijke gedeelten kan worden afgedwongen is onder meer van belang om de volgende redenen:

• met de oplevering gaat het risico voor het werk over van de bouwer op de gezamenlijke eigenaars, lees: de VvE;

• tot de oplevering heeft de bouwer het werk verzekerd, daarna zal de VvE een opstalverzekering moeten afsluiten;

• na de oplevering kan de bouwer aansprakelijk worden gesteld voor mogelijke gebreken aan het werk en kan herstel daarvan worden gevorderd;

• indien het project bij de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen is geregistreerd, gaat de SWK-garantie op de gemeenschappelijke gedeelten in vanaf drie maanden na de oplevering daarvan.

Indien uw appartement met SWK-garantie wordt gebouwd, dient de bouwer de standaard koop-aannemingsovereenkomst te gebruiken. Dit model is afkomstig van het SWK.

In de model koop-aannemingsovereenkomst is een maximaal aantal werkbare dagen opgenomen, waarbinnen de bouwer het privé-gedeelte (lees: uw appartement) dient op te leveren. Slaagt de bouwer er niet in uw appartement op tijd op te leveren, dan verbeurt hij volgens de toepasselijke algemene voorwaarden van de Stichting Woningborg per dag vooraf vastgestelde boetes aan u. Meestal komt het zo ver niet, omdat de gestelde termijnen ruim zijn en ook de bouwer er een belang bij heeft het werk zo snel mogelijk op te leveren.

Oplevering kan afgedwongen worden, indien de verplichting van de bouwer daartoe opeisbaar is. Een verplichting wordt onder meer opeisbaar, wanneer een daarvoor overeengekomen termijn verstrijkt, zonder dat oplevering heeft plaatsgevonden. Echter, voor de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten ontbreekt meestal een vaste termijn. Daarom is moeilijk vast te stellen, wanneer oplevering uiterlijk moet plaatsvinden.

Toch zijn er aanknopingspunten voor de VvE. De bouwer heeft zich namelijk contractueel verplicht de werkzaamheden in beginsel ononderbroken en regelmatig voort te zetten. Dat geldt ook voor de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten. Bovendien geldt, dat de privé-gedeelten pas mogen worden opgeleverd, als de ten dienste van de privé-gedeelten staande gemeenschappelijke gedeelten en zaken veilig en blijvend kunnen worden benut. Ook daaruit blijkt wel, dat de bouw van de gemeenschappelijke gedeelten tot op zekere hoogte gelijke tred moet houden met de privé-gedeelten. Niet in de laatste plaats bepalen de algemene voorwaarden van Woningborg tenslotte, dat de verplichting van de bouwer ten aanzien van de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten jegens de koper een zogenaamde ’ondeelbare verbintenis’ vormt, die de bouwer in zijn geheel moet nakomen.

Uit het voorgaande blijkt, dat de bouwer tekortschiet indien hij onvoldoende regelmatig en ononderbroken voort gaat met het werk aan de gemeenschappelijke gedeelten. Of sprake is van een tekortkoming, hangt af van de omstandigheden van het geval. In het algemeen kan gesteld worden, dat de bouwer die enige tijd niets of onvoldoende aan het werk doet, niet ongemotiveerd kan stellen dat hij aan zijn verplichtingen voldoet.

Hoe kan de oplevering worden afgedwongen?

Is sprake van een tekortkoming, dan is daarmee de verplichting tot oplevering nog niet ‘rechtens’ afdwingbaar. Er is namelijk geen vaste termijn overeengekomen. De VvE die wil afdwingen dat de nalatige bouwer alsnog voort maakt, moet in de meeste gevallen de bouwer schriftelijk in gebreke stellen en hem alsnog een redelijke termijn gunnen om zijn verplichtingen na te komen. Wat een redelijke termijn is, hangt af van wat er in het concrete geval nog moet gebeuren alvorens de gemeenschappelijke gedeelten gereed zijn om te worden opgeleverd.

Is het werk ook na ommekomst van de gestelde termijn niet gereed voor oplevering, dan is sprake van verzuim van de bouwer. In dat geval kan de VvE hetzij nakoming en/of schadevergoeding vorderen van de bouwer. Bovendien bestaat de mogelijkheid een machtiging te vorderen, waarbij de VvE wordt gemachtigd om op kosten van de bouwer het ontbrekende werk alsnog uit te laten voeren. Ook deze laatste mogelijkheid wordt expliciet genoemd in de algemene voorwaarden van Woningborg.

Naar welke rechter?

Bij overeenkomsten met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en Waarborgregeling is naast de gewone rechter naar keuze van de verkrijger de Geschillencommissie Garantiewoningen bevoegd om van geschillen kennis te nemen. Dat is een arbitrage-instituut, dat gespecialiseerd is in aan de bouw gerelateerde rechtspraak. De uitspraken van de Geschillencommissie Garantiewoningen zijn bindend en kunnen, net als uitspraken van de gewone rechter, dwingend ten uitvoer worden gelegd. Let wel, de bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen moet in het contract bepaald zijn, in het andere geval is de gewone rechter bevoegd.

Uit het voorgaande blijkt, dat ook de oplevering van gemeenschappelijke gedeelten niet onbeperkt vertraging mag oplopen. De gezamenlijke eigenaars, verenigd in de VvE, hebben mijns inziens voldoende middelen om hun aanspraken op vlotte oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten af te dwingen. De VvE die doortastend wil optreden, zal daarbij wel de regels van het spel moeten volgen.

Het bericht Opleveringsprocedure verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2010/11/459/