Als een aantal eigenaren iets niet voor elkaar kan krijgen door middel van een besluit van de vergadering, kunnen die eigenaren zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek het vergaderbesluit te vernietigen en een vervangende machtiging te verlenen om alsnog te bereiken wat ze willen. Deze machtiging vervangt dan het besluit van de vergadering. Of de kantonrechter de machtiging zal verlenen hangt niet alleen van de wettelijke regels, maar ook van alle omstandigheden van het geval af. De belangen van de eigenaars worden tegen elkaar afgewogen.

In een appartementengebouw waren de kozijnen dringend aan vernieuwing toe. Althans dat vond een groot aantal van de eigenaren. Ze hadden last van tocht, kou en vochtdoorslag en wilden hun woongenot verhogen door nieuwe kozijnen te laten plaatsen. De VvE had helaas geen goed gevuld reservefonds en de meerderheid van de eigenaren wilden niet in de buidel tasten voor een bijdrage om de kozijnen te laten vervangen.

Gemeenschappelijk gedeelte

De raamkozijnen behoren volgens de splitsingakte meestal – evenals de gehele buitengevel -tot de gemeenschappelijke gedeelten. Zo ook in deze VvE. De kosten voor onderhoud, herstelwerkzaamheden en vernieuwingen zijn dus voor de gezamenlijke eigenaars. In het najaar van 2009 heeft de door de VvE ingestelde energiecommissie aan de vergadering van eigenaars voorstellen gedaan tot een collectieve, algehele kozijnvervanging. De energiecommissie heeft onderzocht of nieuwe kozijnen voldoende energiebesparing op zouden leveren om de kosten te kunnen rechtvaardigen en adviseerde de vergadering de kozijnen te laten vervangen. Het voorstel heeft niet de vereiste meerderheid van stemmen in de VvE vergadering gehaald. Het voorstel was dus van de baan.

Verzoekschrift I

De eigenaren besloten eind vorig jaar een verzoekschrift in te dienen tot verkrijging van een machtiging om de kozijnen te vervangen door nieuwe aluminium kozijnen met HH++ glas en geĆÆsoleerde panelen. De rechter heeft het verzoek afgewezen omdat hij vond dat niet voldoende vast was komen te staan, dat vervanging van de kozijnen urgent was. Als er eerst gespaard zou worden in het reservefonds, zou de financiĆ«le klap voor de eigenaren minder hard aankomen. Mogelijk zou een meerjarenplan voor de investering een andere stemuitslag opgeleverd hebben. Ook achtte hij, dat de energiebesparing niet voldoende onderbouwd was. Hij was van mening, dat de overige eigenaars niet zonder redelijke grond hun toestemming hadden geweigerd.

Verzoekschrift II

Een groot aantal eigenaren liet het er niet bij zitten. Zij wilden dat hun kozijnen vervangen zouden worden. Bovendien konden zij nu collectiviteitkorting krijgen bij de beoogde leverancier. Zij vroegen op een nieuwe vergadering aan de VvE dan alleen hun kozijnen te vervangen. Wederom werd het benodigde aantal stemmen niet behaald. Daarom besloten zij bij de kantonrechter een verzoekschrift in te dienen voor een machtiging voor vervanging – uiteraard op kosten van de VvE – van de kozijnen in hun appartementen. Dit keer vroegen zij geen vervanging vanwege energiebesparing, maar vervanging vanwege achterstallig onderhoud van hun kozijnen. Middels een rapport van een daarin gespecialiseerd bedrijf tonen zij aan, dat de kozijnen niet meer water- en winddicht zijn en bovendien niet repareerbaar.

Oordeel rechter

De rechter oordeelde dit keer, dat de staat waarin de kozijnen van de verzoekers verkeerden zodanig slecht was, dat vervanging noodzakelijk en urgent was. Voorts was de rechter van mening dat nu aan het verzoek niet het argument van energiebesparing ten grondslag lag, de energiebesparing geen bespreking behoefde. Bovendien vond hij, dat het feit, dat de overige eigenaars op het eerste gezicht geen profijt hebben van de nieuwe kozijnen, niet hun weigering om toestemming te verlenen rechtvaardigt. Van overwegend belang is dat de eigenaars zich binnen de VvE dienen te gedragen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Dit begrip heeft geen abstracte norm, maar ontleent zijn inhoud en betekenis aan de omstandigheden van het geval. Alle eigenaars moeten hun aandeel leveren in de noodzakelijke verbetering en het onderhoud van hun bezit, waaraan individuele overwegingen in beginsel niet in de weg kunnen staan. De overige eigenaars kunnen nog steeds meedoen aan het project en zo profiteren van de thans nog geldende collectiviteitkorting. Maar ook indien hun kozijnen niet vervangen worden profiteren zij mee van de investering, nu de waarde van het gemeenschappelijk bezit daardoor wordt vergroot althans in stand wordt gehouden. De rechter wijst het verzoek toe en verleent dus de vervangende machtiging om de onderhavige kozijnen te vervangen.

Conclusie

Uit deze uitspraak blijkt, dat de rechter bij de beoordeling duidelijk onderscheid maakt tussen verbetering van het gebouw door het aanbrengen van isolatie of verbetering van het pand in verband met (achterstallig) onderhoud. Als niet de vereiste meerderheid van stemmen gehaald wordt zal de rechter gezien deze uitspraak voor achterstallig onderhoud eerder bereid zijn een vervangende machtiging te verlenen dan wanneer het om isolatie gaat.

Naar aanleiding van: LJN BN8435, sector Kanton Rechtbank Haarlem, 21-09-2010

Het bericht Nieuwe kozijnen: renoveren of isoleren? verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2010/10/nieuwe-kozijnen-renoveren-of-isoleren/