LJN: BJ6989,Sector kanton Rechtbank Utrecht 30 maart 2009

In een VvE waarin een woningbouwvereniging de absolute meerderheid van stemmen heeft, wordt beslist dat de groot eigenaar het beheer op zich neemt. Een kleine minderheid kan zich daarmee niet verenigingen en roept met succes de vernietiging van het besluit in.

Allereerst stelt de kantonrechter het toetsingskader vast. Artikel 2:15 lid 1 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is – voor zover hier van belang – wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkander moeten gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Wanneer deze artikelen worden ingevuld voor het onderhavige geschil geven zij als toet-singskader de vraag of de vergadering van eigenaars (als orgaan van de VVE) bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen, waaronder de belangen van verzoekers als leden van de VVE bij haar organisatie betrokken in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

De woorden “als zodanig” in artikel 2:8 lid 1 BW brengen volgens de kantonrechter met zich mede dat het antwoord op de vraag of de vergadering van eigenaars bij afweging van (ook) alle bij het besluit be-trokken belangen van het betrokken lid in redelijkheid en naar billijkheid tot die besluiten heeft kunnen komen niet los kan worden gezien van de tussen de vergadering van eigenaars en dat lid bestaande relatie. De redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen vergadering van eigenaars en lid wordt mede ingevuld door het feit dat (ook) het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die vereniging zich geconfron-teerd ziet met een haar onwelgevallig besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de vereniging. Dat karakter brengt bovendien met zich mee dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Bij de belangenafweging door de vergadering van eigenaars dient daar rekening mee te worden gehouden.

Dat klemt temeer indien, zoals in het onderhavige geval, één (rechts)persoon de meerderheid van de stemmen kan uitbrengen (in dit geval zelfs zoveel stemmen dat zijn stem het lot bepaalt van besluiten die op grond van wet en splitsingsreglement met een gekwalificeerde meerderheid dienen te worden genomen). De vergadering van eigenaars dient er bovendien rekening mee te houden dat het lidmaatschap van de vereniging van eigenaars voor een appartementseigenaar verplicht is. Het lid dat zich niet met het besluit kan verenigen heeft, zolang het eigenaar is van een apparte-mentsrecht, geen mogelijkheid zich aan verdere onwelgevallige besluitvorming te onttrekken door zijn lidmaatschap op te zeggen.

De kantonrechter is van oordeel dat de vergadering van eigenaars bij een juiste afweging van de bij het besluit betrokken belangen van verzoekers in redelijkheid en naar billijkheid niet tot het bestreden besluit heeft kunnen komen. De kantonrechter overweegt daartoe dat niet is weersproken dat het bestuur van de VVE de offertes die het kennelijk naar aanleiding van de bespreking van de concept-beheerovereenkomst in de vergadering niet ter inzage heeft gegeven aan verzoekers. Het bestuur heeft, zo blijkt uit het verslag van de vergadering, slechts te kennen gegeven dat het ook beheeroffertes van anderen binnen het bestuur heeft besproken, maar dat die hoger zijn dan de offerte van de groot eigenaar. Het had op de weg van het bestuur gelegen om verzoekers en de andere appartementseigenaren de gelegenheid te bieden zich een eigen inhoudelijk oordeel te vormen over de andere offertes en de juistheid van het door het bestuur gedane voorstel om met de groot eigenaar te contracteren, te meer nu al voor de vergadering 17 appartementseigenaren schriftelijk te kennen hadden gegeven tegen de beheerovereenkomst met de groot eigenaar te zijn.

Het bestuur heeft zich met de door hem gekozen opstelling te weinig rekenschap gegeven van het belang van verzoekers bij een eigen oordeelvorming. Door de door het bestuur gekozen opstelling jegens verzoekers over te nemen heeft de vergadering van eigenaars te weinig gewicht toegekend aan voormeld belang van verzoekers.

Dat belang krijgt extra gewicht door de grote mate van verwevenheid van de groot eigenaar met de VVE. Uit de gedingstukken blijkt dat de rgoot eigenaar niet alleen het beheer voert van het gebouw, maar tevens de bestuursvoorzitter van de VVE “levert” en de accountant die de boeken van de VVE controleert. (…) Van de vergadering van eigenaars en de groot eigenaar mocht bij de voorbereiding van het besluit om met de groot eigenaar een beheerovereenkomst aan te gaan een meer prudent en meer transparant besluitvormingsproces verwacht worden dan thans het geval is geweest. Dat VVE en de groot eigenaar bij hun verweerschrift alsnog de offertes hebben overgelegd doet aan dit oordeel niet af.

Wat opvalt in deze uitspraak is dat de kantonrechter artikel 2:8 lid 1 BW als toestingskader hanteert. Dat artikel schrijft voor dat partijen zich als zodanig jegens elkander moeten gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dan de norm waaraan getoetst wordt. Lid 1 geeft een voorschrift aan over hoe partijen zich ten opzichte van elkaar dienen te gedragen in algemene zin. In artikel 2:8 lid 2 BW wordt echter andere, zwaardere maatstaf voorgeschreven. Dat lid bepaalt kort gezegd dat een krachtens een besluit geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit lid geeft de werking van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid weer. De toevoeging ‘onaanvaardbaar’ brengt met zich mee dat niet te lichtvaardig moet worden ingegrepen in de besluitvorming van een rechtspersoon.

Deze zaak is vergelijkbaar met Sector kanton Rechtbank Maastricht 16 mei 2011  en LJN: BX4533,Sector kanton Rechtbank Haarlem 27 juli 2012. Beide uitsrpaken zijn met noot op VvERecht.nl te vinden

Klik hier voor de volledige uitspraak.

Het bericht VvE weigert inzage offertes, groot eigenaar wordt beheerder: besluit vernietigd verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2010/01/vve-weigert-inzage-offertes-groot-eigenaar-wordt-beheerder-besluit-vernietigd/