Zoals u allen wel weet heeft de vergadering van eigenaars zeggenschap over de gemeenschappelijke gedeelten. Soms is het heel verleidelijk daaraan voorbij te gaan. Stel u heeft voor uw voordeur een ruime galerij met een mooi uitzicht. Misschien wilt u daar een gezellig zitje maken. Maar dat mag zo maar niet blijkt uit de volgende verzoekschriftprocedure die uiteindelijk eindigt met een hoger beroep.

Een eigenaar had op de galerij voor zijn appartement, waar hij een aardig uitzicht op de binnentuin van de VvE heeft, een tafeltje en twee stoelen gezet. Niet iedereen kon dat waarderen en op de vergadering van eigenaars werd besloten dat “alle ongeoorloofde zaken” voor een bepaalde datum verwijderd moesten worden. Dit was in overeenstemming met artikel 12 van het voor de VvE geldende splitsingsreglement luidende: “iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van…het plaatsen van fietsen, bromfietsen, motoren of voertuigen of andere voorwerpen op plaatsen, die hiervoor niet zijn bestemd…”.

Beschikking kantonrechter

De eigenaar stelde een verzoekschrift op. De kantonrechter vindt, dat genoemd artikel heel ruim is gesteld. Hij is van mening, dat het niet aangeeft, dat de galerij voor het eigen appartement “niet bestemd is” voor de plaatsing van dergelijke zaken. Hij vindt, dat het besluit van de VvE dat alle “ongeoorloofde zaken” voor een bepaalde datum verwijderd moeten zijn, niet gebaseerd kan worden op artikel 12 van het vigerende splitsingsreglement. Het besluit van de VvE wordt vernietigd.

VvE in hoger beroep

De vereniging van eigenaars laat het er niet bij zitten en gaat in hoger beroep bij het gerechtshof. Dat verschillende rechters anders tegen een zaak aan kunnen kijken blijkt uit het volgende. Het hof voert aan, dat artikel 5:126 BW bepaalt, dat de VvE het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten. Hieronder valt ook het toezicht op het gebruik van deze gedeelten. De VvE kan daarom eigenaren gelasten zich te houden aan de regels uit het reglement ook zonder een besluit van de VvE. Het hof is van mening, dat onder “andere voorwerpen” in artikel 12 ook tuinmeubilair kan vallen. Dit is echter niet van doorslaggevende betekenis. Op grond van artikel 5:128 BW mag de vergadering van eigenaars (aanvullende) regels geven met betrekking tot het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. In dit geval heeft de vergadering het besluit genomen, dat alle niet geoorloofde zaken uit de gemeenschappelijke ruimten verwijderd moeten worden. Hier valt ook het tuinmeubilair op de galerij onder.

De eigenaar voert aan, dat zijn woongenot beknot wordt als hij zijn zitje weg moet halen. De rechter is echter van mening, dat alle eigenaren in gelijke mate gebruik mogen maken van de gemeenschappelijke ruimte in overeenstemming met de regels van het reglement en aanvullende besluiten van de vergadering. Dat is inherent aan het kopen van een appartementsrecht. Ook een beroep op redelijkheid en billijkheid mag niet baten.

Termijn verzoekschrift

Uiteindelijk wordt de uitspraak van het hof echter op iets heel anders gebaseerd. Want wat was het geval? De vergadering van de VvE, waarin het gewraakte besluit werd genomen was op 28 november. De eigenaars kregen de notulen op 3 januari. Het verzoekschrift werd op 2 februari bij de kantonrechter ingediend. De kantonrechter heeft hier niets over gezegd. Het hof oordeelt echter, dat het verzoekschrift bij de kantonrechter te laat is ingediend. Immers de eigenaar was op de vergadering op 28 november, waarin het besluit werd genomen aanwezig. De wettekst vermeldt, dat het verzoekschrift ingediend moet worden binnen één maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of had kunnen nemen. De datum van de notulen is dus niet van belang! Het verzoekschrift had 27 december bij de sector kanton binnen moeten zijn. De eigenaar wordt door het hof alsnog in eerste aanleg niet ontvankelijk verklaard. De door de VvE bestreden beschikking van de kantonrechter wordt vernietigd waardoor het besluit van de VvE in stand blijft.

We zien hier nog eens duidelijk, dat de datum, waarop je op de hoogte had kunnen zijn – en dat wordt door de rechter al heel gauw aangenomen – telt. Houd dus altijd aan: binnen één maand na de datum van de vergadering, waarin het besluit is genomen. Dan zit u altijd goed.

Vergadering bepaalt

Dat de kantonrechter heeft geoordeeld, dat de tafel en de stoeltjes zonder toestemming van de VvE op de galerij mochten staan, vind ik onbegrijpelijk. Een galerij is niet bedoeld om zitjes te plaatsen. Een galerij is bestemd om je voordeur te kunnen bereiken en tevens een vluchtweg in geval van calamiteiten. De Dikke van Dalen, groot woordenboek der Nederlandse taal, zegt dat een galerij een gang is, die buiten langs of door een gebouw loopt. Bij gang wordt de definitie gegeven: lange smalle ruimte in een gebouw, die als doorloop dient. Geen bestemming om zaken te plaatsen dus. Of er toch iets neergezet mag worden is aan de vergadering van eigenaars. Immers het derde lid van artikel 12 van het modelsplitsingsreglement 1983 bepaalt, dat de vergadering toestemming kan geven een zaak in een gemeenschappelijk gedeelte te plaatsen.

Naar aanleiding van: Gerechtshof ’s-Gravenhage, zaaknr. 700651, 18-01-2008

Het bericht Gezellig op de galerij? verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2009/07/gezellig-op-de-galerij/