Onbelemmerd uitzicht vanuit je woonkamer op een mooie woonomgeving is de wens van veel appartementeigenaren. Soms is de mooie omgeving er wel, maar levert het uitzicht toch problemen op.
Veilig schoonhouden
Ramen in een appartementengebouw moeten voldoen aan meerdere eisen. Ze moeten aan verschillende veiligheidseisen voldoen o.a. op grond van hetgeen vastgesteld is in het Bouwbesluit. Ze dienen ook veilig en eenvoudig schoon gehouden te kunnen worden. En natuurlijk wil je ook een zo onbelemmerd mogelijk uitzicht hebben.
Het schoonhouden van de ramen kan nog wel eens problemen opleveren. Als de ramen van buitenaf niet eenvoudig gewassen kunnen worden, moeten door de bouwer voorzieningen zijn aangebracht voor een veilige manier van glasbewassing. Indien gekozen wordt voor reiniging van binnenuit, moet dat op een veilige manier kunnen gebeuren.
De VvE
Een grote VvE in den lande heeft in zijn appartementengebouw ramen, die van buitenaf niet gewassen kunnen worden. Het is in deze VvE niet mogelijk de ramen vanaf de grond te wassen, omdat het gebouw aan het water grenst. Er kan dus geen gebruik gemaakt worden van een hoogwerker vanaf de straat. Door de bouwer is geen voorziening op het dak aangebracht om door middel van een kooiconstructie de ramen te reinigen. In deze VvE hebben veel eigenaren hun appartement gekocht juist vanwege het mooie uitzicht. De eigenaars willen hun ruiten van binnenuit kunnen wassen of laten wassen, mits dit op een veilige manier kan gebeuren. Dat is nu echter niet het geval. De raampartij bestaat uit drie schuiframen. Deze ramen zijn te breed om van binnenuit de buitenkant goed schoon te kunnen houden. Men moet (te ver) uit het raam hangen om de gehele ruiten te kunnen reinigen of kan de gehele ruit in het geheel niet bereiken. Hierdoor ontstond een geschil met de bouwer.
GIW procedure
Het appartementencomplex is gebouwd onder GIW garantie. Het ligt voor de hand om eerst na te gaan of (nog) een beroep kan worden gedaan op de GIW-garantie. De arbitrageprocedure bij het GIW is zeer laagdrempelig, omdat een procedure bij het GIW wordt gesubsidieerd. Nagegaan zal in de eerste plaats moeten worden wanneer de oplevering heeft plaatsgevonden. Vervolgens is het van belang te onderzoeken of het gebrek onder de GIW-garantie valt en of de garantietermijnen niet zijn verstreken. De VvE kan alleen een beroep op de garantieregeling doen en het geschil tussen haar en de aannemer onderwerpen aan arbitrage door het GIW indien zij voor het verstrijken van de garantietermijn de klacht schriftelijk bij de aannemer heeft gemeld en de aannemer heeft gesommeerd om tot herstel over te gaan, onder gelijktijdige toezending van die brief in kopie aan het GIW.
De vergadering van eigenaars besloot het geschil bij het GIW neer te leggen en wees één van de eigenaren als vertegenwoordiger aan. De communicatie tussen deze eigenaar en de VvE liet, zoals later helaas zou blijken, nogal te wensen over.
De arbiter, die in de GIW procedure uitspraak heeft gedaan, is ter plaatse gaan schouwen. Ook hij kwam tot de conclusie, dat het heel moeizaam en niet op veilige wijze mogelijk zo niet onmogelijk was om de ramen van binnenuit te reinigen. De bouwer heeft dus geen rekening gehouden met een eenvoudige en veilige manier om de ramen te kunnen wassen. De VvE won aldus de procedure. In de uitspraak werd door de arbiter bepaald, dat de bouwmaatschappij de ramen aan moest passen.
Overleg met bouwmaatschappij
Doordat de communicatie tussen de door de vergadering van eigenaars aangewezen vertegenwoordiger voor de GIW procedure en de VvE nogal te wensen overliet, werden door de vertegenwoordiger van de VvE in de GIW procedure draai-kiepramen voorgesteld, welke de VvE niet wenste. Deze ramen zouden het gezichtsveld beperken aangezien er een horizontale balk in het kozijn zou komen op ongeveer ooghoogte van een zittend persoon. De VvE belegde een vergadering en de eigenaren besloten bij stemming de voorkeur te geven aan andere ramen. Indien er vier in plaats van drie schuiframen geplaatst zouden worden, zou het uitzicht niet belemmerd worden en zouden de ruiten en kozijnen goed en op veilige wijze schoon te houden zijn. De VvE besloot bij stemming deze ramen te laten plaatsen. Er werd een overleg gepland met de bouwmaatschappij. Aangezien de kosten van deze oplossing niet hoger uitvielen dan de door de vertegenwoordiger van de VvE eigenmachtig uitgezochte en door het GIW goedgekeurde draai-kiepramen werd besloten tot de door de VvE voorgestelde vierdelige schuiframen.
Vernietiging VvE besluit?
De vertegenwoordiger van de VvE in de GIW procedure was het niet eens met het besluit van de VvE vergadering. Hij besloot een verzoek in te dienen bij de kantonrechter om het besluit te laten vernietigen op grond van strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen en op grond van redelijkheid en billijkheid. De VvE werd opgeroepen als verweerder.
De verzoeker voerde verschillende argumenten aan. Als belangrijkste argument voerde hij aan, dat over de vervanging van de ramen reeds onherroepelijk is beslist bij arbitraal vonnis en wilde hij het besluit laten vernietigen wegens “strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen”. Voorts wilde hij het besluit op grond van redelijkheid en billijkheid laten vernietigen. De VvE daarentegen bepleitte, dat het haar vrijstaat in overleg met de bouwmaatschappij, tegenpartij in de GIW procedure, voor andere ramen te kiezen.
Strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen
Mijns inziens valt te betwijfelen of dit argument onder het item: “strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen” valt , maar hier is de kantonrechter aan voorbij gegaan. De kantonrechter overwoog, dat het arbitraal vonnis bindend is tussen de daarbij betrokken partijen te weten de VvE en de bouwmaatschappij. Dat betekent, dat de VvE met het vonnis in de hand in beginsel datgene, waartoe op vordering van de VvE de bouwmaatschappij was veroordeeld, kan afdwingen. De VvE is hiertoe echter niet verplicht. Oftewel het stond de VvE op zichzelf vrij om met de bouwer alsnog een de VvE beter passende oplossing overeen te komen.
Redelijkheid en billijkheid
Volgens de verzoeker zouden de nieuwe door de VvE voorgestelde ramen niet voldoen aan de veiligheidseisen, zoals die blijken uit het deskundigenrapport, dat ten grondslag heeft gelegen aan de GIW procedure. De verzoeker acht het besluit niet redelijk en billijk omdat hij meent het risico te lopen, mee te moeten betalen aan andere ramen, als zou blijken, dat de door de VvE voorgestelde ramen niet aan alle eisen voldoen. De rechter oordeelt, dat uit het genoemde rapport blijkt, dat de oorspronkelijk geplaatste ramen niet voldoen aan de eisen, maar dat geenszins uit het rapport blijkt, dat schuiframen nooit zouden voldoen aan de veiligheidseisen. Ook valt uit het rapport niet op te maken, dat alleen draai-kiepramen aan de eisen voor veilige bewassing zouden voldoen. Bovendien heeft de VvE een deskundigenrapport overlegd, waaruit blijkt, dat de gewenste ramen voldoen aan de eisen van eenvoudige en veilige bewassing.
Uitspraak
Het bovenstaande betekent, aldus de kantonrechter, dat verzoeker onvoldoende heeft gesteld en aangetoond, dat het bestreden besluit genomen is in strijd met redelijkheid en billijkheid. Het verzoek tot vernietiging wordt afgewezen. Zoals we bij verzoekschriften vaak zien, moeten beide partijen hun eigen proceskosten dragen.
Een prima uitspraak. Immers de kantonrechter kijkt niet alleen naar de juridische aspecten, maar ook naar de praktijk. Het zou toch een onwenselijke situatie geweest zijn als in het appartementengebouw ramen aangebracht zouden zijn, die de eigenaren helemaal niet willen hebben. Gelukkig is er nu een oplossing voor de bewassingsproblemen en blijft het mooie uitzicht zonder belemmering behouden!
Naar aanleiding van: sector Kanton Rechtbank Haarlem, EJ 08-49, 28-11-2008
Het bericht Nieuwe ramen verscheen eerst op VvERecht.nl.