LJN: BC1471, Gerechtshof ’s-Gravenhage, 7 december 2007. Verhuur van appartementen aan een zorginstelling voor huisvesting van personen met een verstandelijke handicap in strijd met de splitsingsakte, dan wel de redelijkheid en billijkheid?

68 appartementen in een appartementencomplex zijn in eigendom van Wooninvest. De overige negen appartementen zijn in eigendom van verzoekers in eerste aanleg. Van toepassing is MR 1992. Wooninvest is een sociale verhuurster en heeft als doelstelling te zorgen voor huisvesting van hen, die daarin niet zelf kunnen voorzien.

Wooninvest heeft het voornemen om aan zorginstelling Stichting Philadelphia negen appartementen te verhuren. Deze negen appartementen vormen een aaneengesloten blok in het midden van het appartementsgebouw. De negen appartementen zijn door Wooninvest bestemd voor 23 a 24 personen met een lichte tot matige verstandelijke handicap. Het voornemen is dat per woonlaag het middelste appartement bestemd wordt voor gemeenschappelijk gebruik (eten en verblijven) van de acht bewoners. Elk van de bewoners zal in de naastgelegen twee woningen een slaapkamer krijgen. Daarnaast zal er voor de bewoners een wisselende begeleider aanwezig zijn die eveneens gebruik maakt van een slaapkamer. De appartementen zullen niet onderling verbonden worden. Verplaatsing tussen de slaapkamers en verblijfsruimten zal over de gemeenschappelijke gang geschieden.

Tijdens de vergadering van eigenaars is voornoemd voornemen van Wooninvest ter stemming gebracht. Wooninvest stemde voor en de overige eigenaren tegen, waardoor het voorstel was aangenomen.

De negen eigenaren verzoeken in eerste instantie de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton het besluit aan te tasten, maar de rechtbank wijst het verzoek af. De negen eigenaren gaan daarom in appel bij het gerechtshof ’s-Gravenhage.

In strijd met de splitsingsakte?

Ten aanzien van de stelling of het gebruik in strijd met de splitsingsakte is overweegt het hof:

dat iedere eigenaar en gebruiker op grond van het toepasselijke artikel 17, lid 4 van het Modelreglement verplicht is het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. In de splitsingsakte staat (…), dat de appartementsrechten (…) zijn bestemd om te worden gebruikt als woning met bijbehorende berging en de overige appartementsrechten als afzonderlijke parkeerplaats. Het hof is met [appellanten] van oordeel, dat het door Wooninvest beoogde gebruik van de aan Philadelphia te verhuren appartementen niet valt te brengen onder het begrip “woning”. De aspirant gebruikers zullen, zoals vast staat, steeds de buitenste woningen van de drie woningen (per verdieping) niet als zelfstandige woning gebruiken, maar als een zit/slaapkamer zonder gebruik te kunnen en mogen maken van de in dat appartement aanwezige keuken, terwijl de middelste woningen zullen dienen als eet/verblijfsruimte, waarbij een van de slaapkamers zal worden gebruikt als eetkamer. (…) Kortom, van een normaal gebruik als afzonderlijke woning zal geen sprake zijn.

Lid 4 van genoemd artikel 17 kent echter nog een vervolg, dat luidt als volgt: ”Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.” Hoewel Wooninvest zich op het standpunt stelt, dat zij geen toestemming van de vergadering nodig heeft om haar appartementen te verhuren of in gebruik te geven aan wie dan ook, begrijpt het hof uit de tekst van de notulen van de vergadering van 21 december 2006, dat het verhuren aan Philadelphia en het in (afwijkend) gebruik geven aan de cliënten van Philadelphia onderwerp was van de gehouden stemming. Het voorstel van Wooninvest is met meerderheid van stemmen aangenomen. Gezien deze uitkomst is het beoogde gebruik niet in strijd met de splitsingsakte.

In strijd met de redelijkheid en billijkheid?

Subsidiair stellen de 9 eigenaren dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die Wooninvest jegens de overige bewoners dient te betrachten. Het hof overweegt ten aanzien hiervan dat:

Ook de voortdurende en noodzakelijke aanwezigheid van (uiteraard wisselende) begeleiders brengt met zich dat van een uitzonderlijke situatie sprake zal zijn. Die begeleiders zijn geen bewoners, maar zijn daar aan het werk. Reeds daarom zullen zij in een andere verhouding staan tot de individuele appartementseigenaren. Ook de cliënten van Philadelphia zullen in een andere verhouding tot hen staan. Zij huren immers niet zelf. Dat doet Philadelphia. De appartementseigenaren hebben (een deel van) hun vermogen in de aankoop van hun appartementsrecht gestopt en zijn mede aansprakelijk voor het onderhoud van het gebouw en alle kosten, die in verband staan met het in stand houden, het onderhoud, waaronder schoonmaken, en de verzekering van het gebouw. De beoogde gebruikers (de cliënten van Philadelphia) van de beoogde gebruiker (huurster Philadelphia) hebben die positie en die verplichtingen op zich niet.
(…)
“Uit dit artikel 24 (MR 1992, red.) kan worden afgeleid dat het reglement eisen stelt aan het in gebruik mogen geven van een privé gedeelte, in casu de woning, aan een ander. Naar aangenomen kan worden is het hierbij de bedoeling, dat de gebruiker bij het gebruik dient te handelen in overeenstemming met hetgeen de appartementseigenaren tegenover elkaar zijn verplicht. Gesteld noch gebleken is, dat Wooninvest als eigenares dan wel als bestuurder van de VvE het voornemen heeft (gehad) de beoogde bewoners een dergelijke verklaring ter tekening voor te leggen, nog afgezien van de onzekerheid of de beoogde bewoners, gezien hun verstandelijke handicap, bekwaam (zullen) zijn een dergelijke verklaring te tekenen. Het hof is op grond van het bovenstaande van oordeel, dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid zoals neergelegd in artikel 2:8 BW.”

De slotsom is dat het hoger beroep slaagt. De bestreden beschikking zal worden vernietigd.”

Klik hier voor de volledige uitspraak

 

Het bericht Huisvesting zorginstelling in VvE niet toegestaan verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2008/01/huisvesting-zorginstelling-in-vve-toegestaan/