Met ingang van 1 mei 2005 geldt, dat de VvE een reservefonds moet aanleggen voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Voldoet de VvE aan deze verplichting, dan is er niets aan de hand. Maar wat te doen als uw VvE weigert een reservefonds aan te leggen of wel een reservefonds aanlegt, maar u kunt aantonen dat dat fonds ontoereikend zal zijn?

Uitgestelde inwerkingtreding

Het verplichte reservefonds met ingang van 1 mei 2005 geldt voor nieuwe VvE’s. Voor bestaande VvE’s is de regeling op grond van artikel 172 lid 5 van de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek op 1 mei 2008 in werking getreden.

Waarvoor en hoe groot is het reservefonds?

Bij deze ‘andere dan gewone kosten’ kosten kan met name aan die van (groot) onderhoud worden gedacht, waarmee hoge en ook plotselinge investeringen gemoeid kunnen zijn, die zonder fondsvorming vooraf wellicht moeilijk zijn op te brengen. Een exacte omschrijving van wat daar onder valt, geeft de wet niet.

Evenmin stelt de wet regels met betrekking tot de omvang van het reservefonds. Bij de totstandkoming van de wet zijn wel voorstellen in die zin gedaan, doch deze zijn niet ingevoerd. Zo is bijvoorbeeld voorgesteld, dat een minimumomvang van het reservefonds in de wet wordt opgenomen van bijvoorbeeld 1% van de vastgestelde WOZ-waarde van het totale eigendom van de VvE. Ook is voorgesteld een reservefonds te creëren, dat tenminste voorziet in onderhoud tot boven het aanschrijvingsniveau ingevolge de Woningwet. Deze suggesties, hoewel zeer bruikbaar naar mijn mening, zijn niet overgenomen omdat de omvang van het fonds zou worden bepaald door de hoogte van de te verwachten kosten van noodzakelijk onderhoud. De aard en omvang van dit onderhoud zou van geval tot geval verschillen.

Het splitsingsreglement zal dus meer duidelijkheid moeten geven over de invulling van het reservefonds. Artikel 5:112 lid 1 sub c BW schrijft immers voor, dat het reglement moet inhouden een regeling omtrent onder meer het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Voor bestaande VvE’s kan het reglement echter geen soelaas bieden. De akte van splitsing is uiteraard niet aangepast aan de nieuwe wetgeving. De voor 1 mei 2005 opgerichte VvE is derhalve op zichzelf aangewezen bij de vorming van haar reservefonds. Ook al schrijft het reglement van 1992, het ‘gele boekje’, een regeling voor met betrekking tot onderhoud, het reservefonds wordt niet geregeld.

In het modelreglement 2006 is uiteraard wel een regeling opgenomen. Artikel 10 MR 2010 luidt als volgt:

1. Er moet een reservefonds worden gevormd ter voldoening van de kosten die zijn voorzien in het onderhoudsplan als bedoeld in het tweede lid en ter voldoening van niet-voorziene schulden en kosten. Aan het reservefonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering met overeenkomstige toepassing van het bepaalde in artikel 52 vijfde en zesde lid, dan wel na opheffing van de splitsing.

2. Het bestuur is verplicht een onderhoudsplan op te (laten) maken, waarin zijn opgenomen de onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de vernieuwingen die op meer jaren betrekking hebben, met een schatting van de daaraan verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren. Dit meerjarenonderhoudsplan dient te worden opgemaakt voor een door de vergadering vast te stellen periode van ten minste vijf jaren. Is die periode langer dan vijf jaren dan moet het plan elke vijf jaar worden herzien.

3. Het onderhoudsplan als bedoeld in het tweede lid wordt vastgesteld door de vergadering. In het kader van dit meerjarenonderhoudsplan kunnen binnen het reservefonds bestemmingsreserves worden gevormd.

4. Over gelden van het reservefonds kan slechts door de voorzitter van de vergadering en één van de eigenaars, die daartoe door de vergadering zal worden aangewezen, en na machtiging daartoe van de vergadering, worden beschikt

Wat als de VvE weigert?

Denkbaar is, dat de meerderheid binnen de VvE weigert een reservefonds aan te leggen. De VvE handelt daarmee in strijd met de wet. Indien u met een aantal medebewoners belang hecht aan een reservefonds, dan zult u de wet raadplegen en constateren, dat de wet geen sanctieregeling kent.

Dat komt omdat de wetgever een sanctie niet nodig vond. Er zouden voldoende prikkels aanwezig zijn om een reservefonds te hebben. Daarbij werd gewezen op het belang dat appartementseigenaars er zelf bij hebben dat een voldoende gevuld reservefonds aanwezig is, onder meer ter voorkoming van onverwacht hoge kosten en in het geval dat een appartementseigenaar zijn appartementsrecht wil vervreemden. Het kan immers zijn dat een aspirant-koper slechts wil kopen indien er een reservefonds bestaat dat met een passend bedrag gevuld is, of dat hij een lagere prijs wil betalen indien het fonds niet bestaat of met een te laag bedrag gevuld is. Ook is gewezen op artikel 5:122 lid 6 BW op grond waarvan het bestuur van de VvE bij verkoop van een appartement ook een opgave moet doen van de omvang van het reservefonds.

Deze ‘prikkels’ zijn naar mijn mening alle geldig. Niettemin gaan ze uit van de redelijkheid van de bewoners. Denkbaar is echter, dat die redelijkheid afwezig is bij een meerderheid van de bewoners, met name in kleinere VvE’s. Nu uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de sanctie bewust achterwege gelaten is moet het er in beginsel voor worden gehouden, dat de minderheid die wél een reservefonds wil aanleggen geen juridische mogelijkheden heeft om de vorming van het reservefonds af te dwingen van de VvE.

Andere wettelijke grondslagen

Of zijn er toch mogelijkheden? Ik zou menen van wel. Immers, het appartementsrecht maakt deel uit van het burgerlijk recht, waarin een aantal algemene regels geldt. Indien de VvE besluit geen reservefonds aan te leggen zou een minderheid haar vordering daar mogelijk op deze regels kunnen baseren.

Daarbij denk ik allereerst aan artikel 2:14 BW. Via artikel 5:129 BW is dat artikel ook van toepassing op besluiten van de VvE. In artikel 2:14 lid 1 BW is bepaald, dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, waaronder de algemene ledenvergadering van de VvE valt, nietig is indien dat besluit in strijd is met de wet of met de statuten. Onder deze ‘wet’ valt mijns inziens ook de verplichting tot het hebben van een reservefonds uit artikel 5:126 BW.

Ook verwijs ik naar artikel 3:40 BW, waarin is bepaald, dat een rechtshandeling nietig is, die in strijd is met een dwingende wetsbepaling. Via artikel 3:59 BW acht ik dat artikel ook van toepassing op besluiten van de VvE. Daarnaast wijs ik op artikel 6:162 BW, waarin is bepaald dat een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht een onrechtmatige daad oplevert. Deze onrechtmatige daad zou de minderheid eveneens aan haar vordering tot het stellen van een garantiefonds ten grondslag kunnen leggen. De geschonden wettelijke plicht tot het hebben van het reservefonds strekt namelijk tot bescherming van het belang van alle bewoners, waaronder dat van de minderheid. Tenslotte moet ook de VvE zich gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid. Het niet hebben van een reservefonds kan daarmee in strijd zijn, zeker als groot onderhoud te verwachten is op korte of langere termijn.

Het reservefonds verplicht?

Er zijn nog geen rechterlijke uitspraken over deze kwestie. Vanwege de overgangstermijn van drie jaar zijn uitspraken daarover op korte termijn niet te verwachten. Of de VvE langs de voorgaande weg verplicht kan worden een reservefonds te stellen, kan dan ook niet met zekerheid gesteld worden. Dat de wet daarvoor goede aanknopingspunten biedt, staat mijns inziens echter vast.

Het bericht Het wettelijk verplicht reservefonds van de VvE verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2005/06/het-wettelijk-verplicht-reservefonds-van-de-vve/