Op het moment dat u uw nieuwbouwappartement koopt, is de akte van splitsing vaak al notarieel verleden. Mt het scharappen van het oude artikel 5:125 lid 3 ontstaat de VvE naar het huidige recht bij het verlijden en inschrijven van de akte van splitsing, ook als dan alle appartementsrechten nog in één hand zijn. Daardoor kan de VvE reeds bevoegd handelen voordat de eerste appartementen geleverd worden, bijvoorbeeld door langlopende contracten aan te gaan. Te denken valt aan opstalverzekeringen, langjarige onderhoudscontracten, beheersovereenkomsten met administratiekantoren en zelfs huurovereenkomsten, waarbij bijvoorbeeld het dak van een appartementencomplex door de VvE wordt verhuurd voor gsm-antennes of lichtreclame. Als koper en daarmee nieuw lid van de VvE bent u gebonden aan deze overeenkomsten. Biedt de wet voldoende bescherming tegen mogelijk ongunstige overeenkomsten?

Kamervragen

Daarover zijn kamervragen gesteld. De Minister van Justitie schreef in zijn antwoord dat aan kopers van nieuwbouwappartementen in de praktijk reeds voldoende bescherming wordt gegeven. Hij wees daarbij op het destijds geldende artikel 8 van de model koop- aannemingsovereenkomst met GIW-garantie en artikel 39 van het Modelreglement bij Splitsing in Appartementsrechten 1992 (het gele boekje).

In artikel 8 van de model koop- aannemingsovereenkomst (thans artikel 9 lid 2 SWK KAO model 2010) is bepaald, dat het de ondernemer niet vrij staat de vergadering van eigenaars en het bestuur van de VvE beslissingen te laten nemen of overeenkomsten aan te gaan waaruit verplichtingen voortvloeien die zich uitstrekken over een langere periode dan één jaar na de algemene oplevering van het gebouw. Afwijkingen daarvan zijn volgens de overeenkomst nietig.

Verder wees de minister op artikel 39 MR 1992. Daarin is bepaald, dat het aangaan van een overeenkomst waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen van langer dan één jaar voortvloeien slechts door de algemene ledenvergadering kan geschieden voorzover de mogelijkheid daartoe uit het splitsingsreglement blijkt. Voor een extra wettelijke beschermingsbepaling bestaat zodoende volgens de minister geen aanleiding.

Bedenkingen

Het standpunt van de minister is naar mijn mening slechts ten dele juist. De waarborgen die de minister signaleert gelden namelijk niet altijd:

1. Artikel 39 lid 2 van het modelreglement blijft onvermeld. Daarin is bepaald, dat de termijnbescherming van het eerste lid van dat artikel niet van toepassing is op overeenkomsten met betrekking tot administratief beheer, technisch beheer en/of onderhoud. Dat betekent, dat het een projectontwikkelaar in beginsel vrij staat daarvoor langjarige overeenkomsten te sluiten zonder dat de wet de koper daartegen beschermt. Dat is niet anders indien die overeenkomsten tussentijds niet opzegbaar zijn of onder voor de eigenaren ongunstige voorwaarden zijn aangegaan.

2. Het staat de projectontwikkelaar in beginsel vrij artikel 39 modelreglement buiten toepassing te verklaren in de akte van splitsing. In dat geval geldt in het geheel geen termijnbescherming.

3. Het huidige artikel 9 sub b van de model koop- aannemingsovereenkomst SWK 2010 biedt naar mijn mening evenmin voldoende bescherming. Daarin is namelijk in lid 3 bepaald, dat de termijnbescherming niet geldt, voorzover overeenkomsten noodzakelijk voor een duur van langer dan een jaar moeten worden aangegaan. Daarbij valt te denken aan huurovereenkomsten, welke doorgaans voor de duur van vijf jaar worden gesloten met vijf aansluitende optiejaren. Ook is niet uit te sluiten, dat een opstalverzekering noodzakelijkerwijs een looptijd van langer dan één jaar zal hebben.

4. Verder blijft onvermeld, dat geen wettelijke verplichting bestaat voor projectontwikkelaars om de SWK-regeling en de model koop- aannemingsovereenkomst te hanteren. Laat de projectontwikkelaar dat na, bijvoorbeeld omdat deze niet is aangesloten bij het SWK, dan geldt de door de minister genoemde termijnbescherming uit de model koop- aannemingsovereenkomst niet.

5. De SWK-regeling en de model koop- aannemingsovereenkomst gelden in beginsel voor nieuwbouwappartementen en niet voor bestaande gebouwen waarin appartementen worden gerealiseerd (bijvoorbeeld voormalige schoolgebouwen). De door de minister genoemde termijnbescherming is om die reden niet van toepassing bij splitsing van bestaande gebouwen in appartementen.

Om deze redenen ben ik van mening, dat naast de bestaande waarborgen voldoende aanleiding bestaat voor een wettelijke beschermingsregeling. Die zou kunnen inhouden, dat zolang de appartementen aan één persoon of dezelfde personen toebehoren, het de VvE op straffe van nietigheid niet vrij staat om door haar organen beslissingen te laten nemen of rechtshandelingen te verrichten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien met een looptijd van langer dan één jaar. Het ziet er voorlopig echter niet naar uit, dat een dergelijke regeling in de wet zal worden opgenomen. VvE Belang zal de kwestie onder de aandacht van de minister en de tweede kamer brengen.

Rechtsmiddelen

Zolang termijnbescherming niet wettelijk wordt geregeld, dient de koper van een appartement daarop bedacht te zijn. Geldt de model koop- aannemingsovereenkomst niet, dan kan de koper bedingen dat artikel 9 sub b KAO SWK 2010 alsnog in de overeenkomst wordt opgenomen. Geldt het bepaalde in artikel 39 van het MR, dan zou de koper kunnen bedingen dat de projectontwikkelaar het bepaalde in artikel 39 lid 2 van het MR niet zal benutten vóór de oplevering van het appartement.

Nieuwe appartementseigenaren die na de oplevering worden geconfronteerd met ongunstige duurovereenkomsten kunnen overwegen de projectontwikkelaar aansprakelijk te stellen voor alle schade welke zij tengevolge daarvan lijden. De redenering zou kunnen zijn, dat het verkochte alsdan niet beantwoordt aan datgene wat de kopers uit hoofde van de koopovereenkomst mochten verwachten. Immers, doordat de VvE een contract met een lange termijn onder ongunstige voorwaarden gesloten heeft, is het verkochte behept met een last die er niet op had mogen rusten. Dat zal met name het geval zijn indien de verkopende projectontwikkelaar de koper niet op voorhand heeft geïnformeerd omtrent het bestaan van de last of het voornemen die last aan te gaan.

Het bericht Beschermt het appartementsrecht (per 1 mei 2005) kopers van nieuwbouwappartementen? verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2005/04/beschermt-het-appartementsrecht-per-1-mei-2005-kopers-van-nieuwbouwappartementen/