Gevelonderhoud van appartementencomplexen is op dit moment een hot item. Onder meer door strengere regels blijken vele gebouwen – waaronder nieuwbouw – niet meer op de wijze als voorheen te onderhouden. De glazenwasser komt niet meer langs, of verschijnt nog slechts met een kostbare hoogwerker. Hetzelfde geldt voor gevelonderhoud, dat praktisch niet meer uit te voeren is, zeker niet op de hogere etages. Vaak is een kostbare gevelbewassingsinstallatie de enige mogelijkheid. Tal van VvE’s vragen zich af hoe dit zo heeft kunnen komen en – met name bij nieuwbouw – of er wellicht aanknopingspunten zijn om de kosten van dergelijke voorzieningen op de bouwondernemer te verhalen. Recente uitspraken van de Raad van Arbitrage bieden daarvoor enige aanknopingspunten.

Regelgeving

Er is veel regelgeving op het gebied van gevelreiniging. Het hoofddoel daarvan is veilige werkmethoden en arbeidsomstandigheden voor de werknemer te bewerkstelligen volgens de meest recente stand der wetenschap. De wettelijke grondslag voor deze regelgeving is sinds 1999 te vinden in de Arbowet. Deze wet is echter niet zo concreet, dat daaruit direct kan worden herleid aan welke veiligheidsvoorschriften een gebouw moet voldoen. Hoewel de wet wordt uitgewerkt in het Arbobesluit en het Bouwprocesbesluit blijft de noodzaak aanwezig om de vaak open veiligheidsnormen in te vullen op het gebied van gevelonderhoud en glazenbewassing. Om die reden hebben brancheorganisaties in samenwerking met het ministerie van SZW diverse richtlijnen uitgegeven. Zo kwam in 1995 het Document Gevelonderhoud tot stand. Dat document werd door de arbeidsinspectie als uitgangspunt gehanteerd. In het Document Gevelonderhoud zijn onder meer voorschriften opgenomen over de toepassing van hangladders en de maximale werkhoogte van staande ladders. In 1999 volgden het Convenant Arbeidsomstandigheden Glazenwassersbranche en het Convenant Gevelonderhoud, dat in juli van dat jaar werd aangevuld met een Beoordelingsrichtlijn.

Deze convenanten hebben geen kracht van wet, maar zijn wel gepubliceerd in de Staatscourant. Bovendien zijn bij de totstandkoming ervan niet alleen de brancheorganisaties en de staatssecretaris van SZW betrokken, maar bijvoorbeeld ook de Vereniging Eigen Huis en Aedes, de vereniging van woningcorporaties. Het Convenant Gevelonderhoud is daarnaast ruim in de media verschenen en heeft volgens de aanhef ervan de bedoeling tevens normstellend te werken voor partijen in het bouwproces, waaronder de bouwondernemer en de architect.

Bouwondernemer aansprakelijk?

De vraag is, in hoeverre een bouwondernemer aangesproken kan worden tot nakoming van de eisen die aan een gebouw worden gesteld uit hoofde van voormelde convenanten. Als het gebouw daar niet aan voldoet, kan de VvE dan stellen dat het gebouw niet voldoet aan de eisen van onder meer de GIW-garantie? Of anders: voldoet het gebouw niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk als het niet aan de gestelde normen voldoet? En als dat zo is: welk moment in het bouwproces moet als uitgangspunt worden genomen om te bepalen of de bouwondernemer tekortgeschoten is?

Rechtspraak

De Raad van Arbitrage voor de Bouw heeft zich meermaals over deze kwestie gebogen. Ik bespreek drie uitspraken, die enig zicht op de materie verschaffen.

In de zaak die leidde tot de uitspraak van 4 juli 2000 kwam vast te staan, dat reiniging van de beglazing van een appartementen complex van binnenuit of van buitenaf op eenvoudige wijze en tegen redelijke kosten onmogelijk was. De Raad van Arbitrage overwoog dat de kopers er in beginsel van uit mogen gaan dat de beglazing van binnenuit dan wel van buitenaf op eenvoudige wijze en tegen redelijke kosten door henzelf of door derden zijn te reinigen. Dat geldt ook als in de koop-/aannemingsovereenkomst niet wordt vermeld dat daartoe voorzieningen zullen worden aangebracht. Reiniging van het gebouw door middel van een hoogwerker oordeelden arbiters als een wijze van reiniging in voorgemelde zin. Dat daaraan extra kosten voor de VvE of de bewoners verbonden waren, deed daaraan niet af. Wel bleek, dat delen van de beglazing van het gebouw niet of niet op een veilige wijze door bewoners of door een glazenwasser van binnenuit konden worden gewassen. Vanaf de buitenkant waren eveneens de hoger gelegen delen van de beglazing van de gevels en puien onbereikbaar met traditionele middelen.

De Raad van Arbitrage oordeelde verder dat er glazenwasvoorzieningen aanwezig dienden te zijn die beantwoorden aan de overheidsvoorschriften zoals die golden ten tijde dat de (af)bouw van het werk gereed kwam.

Vervolgens oordeelden de arbiters dat van een bouwondernemer, op grond van eisen van goed en deugdelijk werk, verwacht mag worden dat hij, voor wat betreft de mogelijkheid van het kunnen (doen) wassen van de glasopeningen van een appartementengebouw als het onderhavige, zich ervan vergewist en zich ervan ook behoort te vergewissen, welke regels de arbeidsinspectie ter zake hanteert, ook al is deze regelgeving niet te beschouwen als een wet in formele zin. Volgens de Raad van Arbitrage is deze regelgeving echter wel te beschouwen als een overheidsvoorschrift in de zin als bedoeld onder II van de koop-/aannemingsovereenkomst. Op grond daarvan werd de bouwondernemer verplicht tot het treffen van zodanige voorzieningen die het mogelijk maken voor de VvE althans de bewoners om de beglazing in de gevels, te kunnen (doen) reinigen met inachtneming van de regelgeving die gold tot aan het tijdstip van gereedkomen van het gebouw.

Dat oordeel bekrachtigde de Raad van Arbitrage in zijn uitspraak van 7 september 2001. Daarin werd met betrekking tot de gevelreinigingsinstallatie geoordeeld, dat het bepaalde in art. II van de koop-/aannemingsovereenkomst met zich meebrengt dat de bouwondernemer uitvoering geeft aan de regels die de arbeidsinspectie hanteert en dat het desbetreffende gebouw ten tijde van de oplevering aan deze voorschriften beantwoordt, ook al waren deze voorschriften nog niet (officieel) openbaar gemaakt door middel van publicatie in de Staatscourant. Aldus is deze regelgeving te begrijpen als overheidsvoorschrift in de zin van art. II van de koop-aannemingsovereenkomst. Het gebouw voldeed daar voor de hogere etages niet aan. Daarop werd de bouwondernemer veroordeeld tot het aanbrengen van een voorziening, die het mogelijk maakt om de desbetreffende gevels te (doen) reinigen met inachtneming van de overheidsvoorschriften zoals die luidden op de datum van totstandkoming van de overeenkomst(en). Wat opvalt, is dat de Raad van Arbitrage hier een andere peildatum hanteert dan in de hiervoor vermelde uitspraak. De aannemer ging overigens wel in hoger beroep van deze uitspraak.

In de zaak die leidde tot de uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw d.d. 19 juni 2002 vorderde een VvE dat de bouwondernemer veroordeeld werd tot vergoeding van de kosten van het aanbrengen van een gevelbewassingsinstallatie voor zowel het hoog- als het laagbouwgedeelte van het gebouw. Het reinigen van de ramen en gevels bleek niet of nauwelijks uitvoerbaar vanwege het ontbreken van een bewassingsinstallatie. De bouwondernemer stelde daarentegen, dat bewassing van de ramen geheel volgens de normen uitvoerbaar was, zij het middels een hoogwerker. Voor de hoogbouw moest die hoogwerker tot 84 meter reiken. Verder stelde de bouwondernemer, dat het aanbrengen van een bewassingsinstallatie niet was overeengekomen. Uitgaande van zes wasbeurten per jaar bleken de kosten van een hoogwerker evenwel 40 tot 50% hoger uit te vallen dan de kosten van onderhoud, keuring en afschrijving van een bewassingsinstallatie. Onder deze omstandigheden oordeelde de arbiter, dat het voor wat de hoogbouw betreft niet mogelijk was om de ramen tegen redelijke kosten zelf of door derden te laten reinigen. Voor de laagbouw bleek dit niet het geval, zodat de vordering van de VvE slechts voor wat betreft de hoogbouw werd toegewezen.

Opvallend in deze laatste uitspraak is dat de Raad van Arbitrage slechts ingaat op de mate waarin de gevel van het gebouw met redelijke kosten schoon gehouden kan worden. Worden deze redelijke kosten overschreden, dan voldoet het gebouw kennelijk niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk, zelfs als wel aan de voorschriften zou kunnen worden voldaan door reiniging met een hoogwerker.

Hoewel de behandelde uitspraken niet geheel eenduidig zijn, kan daaruit mijns inziens tenminste worden afgeleid, dat een gebouw tegen redelijke kosten schoon gehouden moet kunnen worden conform de regels zoals die gelden ten tijde van het sluiten van de koop-aannemingsovereenkomsten. Daaronder kan tevens worden begrepen schoonhouden met een hoogwerker die aan de normen voldoet, mits dat feitelijk en tegen redelijke kosten mogelijk is. Wordt een gebouw opgeleverd zonder dat het aan de gestelde normen voldoet, dan kan de VvE de bouwondernemer daarop onder omstandigheden aanspreken, ook al blijkt zulks niet direct uit de koop-aannemingsovereenkomsten.

Het bericht Eisen aan glasbewassingsinstallaties verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2003/06/eisen-aan-glasbewassingsinstallaties/