Appartementencomplexen komen meestal in gestapelde vorm voor. Mensen wonen dicht bij elkaar. Daardoor kan overlast en hinder relatief snel voorkomen, met alle ongemakken van dien. Ter voorkoming van overlast en hinder zijn regels opgesteld, welke alle bewoners van appartementen dienen na te komen. De VVE is de aangewezen rechtspersoon om namens alle bewoners tegen een overlast veroorzakende bewoner op te treden door de regels te handhaven. Hoe dat moet is soms de vraag.

Een voorbeeld van hoe juist te handelen bij overlast ontleen ik aan een uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 20 november 2001. In die zaak vorderde de VVE – in hoger beroep – dat één bewoner van het complex een harde vloer zou verwijderen, welke geluidsoverlast veroorzaakte. Een behandeling van de uitspraak geeft een mooi beeld van de door de VVE te bewandelen weg in geval van overlast door één van de bewoners.

De VVE deed een beroep op het bepaalde in artikel 20 lid 3 van het splitsingsreglement, dat gold voor het betreffende appartementencomplex. Daarin was opgenomen dat het de eigenaar en de gebruiker, die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte, lees: een appartement, verboden was de vloeren van de betreffende privé gedeeltes te voorzien van parket en/of tegels, en/of andere harde vloerafwerking (…..). De betreffende appartementseigenaar had zijn appartement verkregen bij akte van levering d.d. 31 mei 2000. In deze akte was de bepaling opgenomen dat de koper verklaarde met het splitsingsreglement bekend te zijn en het te zullen naleven.

De bewoner legde een nieuwe vloer in zijn appartement, waarvan de VVE stelde, dat het een harde vloerafwerking betrof. De VVE besloot daartegen op te treden. De bewoner stelde zich op het standpunt, dat de VVE geen belang had bij haar actie, nu geen onredelijke hinder werd veroorzaakt. De vraag was, of de VVE pas een beroep op het reglement kon doen wanneer sprake was van onredelijke hinder of dat de VVE bij een overtreding hoe dan ook mocht optreden.

De rechter overwoog om te beginnen, dat de inhoud van een dergelijk splitsingsreglement naar zogenaamde ‘objectieve maatstaven’ moeten worden uitgelegd. Immers, niet alleen de eigenaar maar bijvoorbeeld ook de huurder is eraan gebonden. Duidelijkheid is derhalve vereist en wel zodanig, dat potentiële eigenaren/gebruikers van de appartementen de rechten en plichten van een bepaling zullen verstaan. Anders gezegd: omdat het splitsingsreglement beoogt te gelden voor iedereen die van het appartement gebruik maakt, dient het in niet mis te verstane bewoordingen te worden opgesteld.

Het Hof overwoog vervolgens, dat het vanzelf spreekt dat wanneer een bepaalde wijze van gebruik van het appartement afzonderlijk wordt geregeld, met name van die bijzondere regeling dient te worden uitgegaan. Nog afgezien van de op zich duidelijke bewoordingen van het artikel met betrekking tot de voorgeschreven vloerafwerking, kon ook in de overige tekst van het reglement geen grond worden gevonden voor de opvatting, dat voor toewijzing van de vordering niet alleen sprake zou moeten zijn van een harde vloerafwerking, maar dat tevens sprake dient te zijn van daardoor veroorzaakte onredelijke hinder. Het Hof hield derhalve vast aan de tekst van het splitsingsreglement. Is een harde vloerafwerking verboden, dan is dat enkele feit reeds voldoende aanleiding voor de VVE om in rechte op te komen ter handhaving van dat verbod.

Zo blijkt dat de exacte bewoordingen van het splitsingsreglement van groot belang zijn. Indien een verbodsbepaling verbiedt onredelijke hinder te veroorzaken door bepaalde feiten of omstandigheden, dan zal naast die feiten en omstandigheden (bijvoorbeeld het hebben van een harde vloer) eveneens aangetoond moet worden dat sprake is van onredelijke hinder. De bewijslast daarvan rust in beginsel op de VVE. Daarvan was in kwestie bij het verbod een harde vloerafwerking te hebben geen sprake.

Vervolgens ging het in de uitspraak over de vraag of de aangebrachte vloer diende te worden aangemerkt als een “harde” vloerafwerking. Daarbij raadpleegde het Hof een deskundigenrapport, dat was opgemaakt in het kader van een door de VVE verzocht voorlopig deskundigenbericht. Mede op basis van dat deskundigenbericht kwam het Gerechtshof tot de conclusie dat sprake was van een harde vloerafwerking en dat om die reden de vordering van de VVE in beginsel voor toewijzing vatbaar was.

De vordering van de VVE werd in hoger beroep alsnog toegewezen. De appartementseigenaar moest binnen 14 dagen na de uitspraak van het Gerechtshof de door hem in het appartement gelegde harde vloerafwerking verwijderen en verwijderd houden. Voor iedere dag dat de appartementseigenaar dat naliet, verbeurde hij bovendien een fikse dwangsom aan de VVE tot een maximum van maar liefst fl. 75.000,00. Bovendien werd de appartementseigenaar veroordeeld in de kosten van de procedure. Een mooi resultaat dus, waarbij de VVE de nakoming het splitsingsreglement met behulp van de rechter wist af te dwingen.

Regels met betrekking tot overlast

In de besproken uitspraak was de regel duidelijk: een harde vloer is verboden. Deze regel diende te worden nagekomen. Standaardregels met betrekking tot overlast zijn te vinden in de artikelen 16 en 17 van het gele boekje. Uit de wijze waarop die regels opgesteld zijn, blijkt in het licht van de behandelde uitspraak naar mijn mening, dat de VVE daarvoor wel aannemelijk zal moeten maken, dat sprake is van onredelijke hinder.

De juiste procedure

De VVE die zich genoodzaakt ziet gerechtelijke maatregelen te nemen tegen overlast, vindt haar weg in het gele boekje en het Burgerlijk Wetboek. Artikel 41 lid 4 van het gele boekje bepaalt, dat het bestuur van de VVE een machtiging van de vergadering behoeft voor het instellen van een rechtsvordering. Op grond van artikel 5:126 BW zal een dagvaardingsprocedure voor de rechtbank aanhangig dienen te worden gemaakt, indien een overlastveroorzakende bewoner aan een sommatie geen gehoor geeft. In spoedeisende kwesties kan aan de voorzieningenrechter in kort geding een voorlopige voorziening worden gevraagd. Het is met name in kort geding van belang goed beslagen ten ijs te komen. Moet onredelijke hinder worden vastgesteld, dan kan een voorlopig deskundigenrapport daarbij zeer behulpzaam zijn.

Ik merk overigens op, dat indien de VVE het machtigingsbesluit niet rechtsgeldig neemt, de overlast veroorzakende appartementseigenaar op grond van artikel 5:130 BW aan de kantonrechter kan verzoeken het besluit te vernietigen. Die mogelijkheid bestaat wanneer het besluit genomen is in strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen die het totstandkomen van besluiten regelen, zoals bijvoorbeeld het voorschrift dat een voorgenomen besluit bij de oproeping voor de vergadering dient te worden geagendeerd. De appartementseigenaar dient het verzoek binnen één maand na de datum van het besluit bij de kantonrechter in te dienen. Overigens zal de overlast veroorzakende bewoner doorgaans niet veel bijval vinden bij de kantonrechter indien de stemverhouding zodanig is, dat hetzelfde besluit na vernietiging alsnog met algemene meerderheid van stemmen kan worden genomen door de vergadering van eigenaars.

Het bericht Hinder verhinderd verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2001/12/hinder-verhinderd/