Raad van Arbitrage voor de Bouw | 17 december 2014 | zaaknummer 35.015

De gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex zijn opgeleverd op 5 maart 2007. Tot die gemeenschappelijke delen behoort een ‘dek’ van bankirai vlonders, gesitueerd tussen de woningen op de parkeergarage onder het complex. De VvE heeft voor het eerst op 8 maart 2011 schriftelijke melding gemaakt van het kromtrekken van de vlonders en die klacht nadien nog twee maal herhaald. De klacht is door onderneemster steeds afgewezen omdat deze buiten de garantie van de – eveneens van toepassing zijnde – GIW Garantie- en Waarborgregeling Appartementen A.2003 viel. De VvE beroept zich in de onderhavige procedure op de ‘contractuele garantie’ van artikel 16 AV.

Arbiter stelt voorop dat in het licht van de overgelegde foto’s en zijn eigen waarnemingen ter plaatse sprake is van een gebrek: het ‘dek’ voldoet niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk die deel uitmaken van de contractuele verplichtingen van onderneemster.

De VvE beroept zich in de onderhavige procedure op de ‘contractuele garantie’ van artikel 16 AV. Arbiter begrijpt dat de VvE zich beroept op de verborgen gebrekenregeling. Wat er over en weer over de garantie uit de GIW Garantie- en Waarborgregeling Appartementen A.2003 wordt opgemerkt, kan daarmee buiten beschouwing blijven.

Dat het gebrek – het werken/opbollen van de vlonders – niet zichtbaar was ten tijde van de oplevering en evenmin aan de dag is getreden gedurende de zes maanden daarna, staat tussen partijen vast. Onderneemster heeft gesteld dat de VvE zich niet op de verborgen gebrekenregeling kan beroepen omdat de VvE sinds begin 2011 bekend is met de klacht dat de vlonders (bij vorst) kromtrekken en zij ter zake een klacht heeft ingediend op 8 maart 2011 waarbij zij verwees naar de GIW Garantie- en Waarborgregeling Appartementen A.2003 maar zich pas bij brief van 8 juli 2013 op de verborgen gebrekenregeling heeft beroepen.

Nu de VvE de klacht feitelijk heeft gemeld binnen een redelijke periode nadat zij deze had ontdekt, faalt de stelling van onderneemster. Vereist wordt immers slechts dat het feitelijke gebrek wordt gemeld en niet daaraan ook het juiste (juridische) label wordt gehangen.

Het meest verstrekkende verweer van onderneemster is haar beroep op artikel 16 lid 6 AV:

De rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode […]‘.

Onderneemster heeft niet betwist dat deze vervaltermijn van vijfeneenhalf jaar in beginsel met ingang van 5 september 2012 is verstreken, zoals de VvE heeft berekend.

De VvE heeft zich vervolgens op een ‘verlengde garantie’ beroepen. Binnen de periode van vijfenhalfjaar heeft onderneemster immers gepoogd het gebrek te herstellen waardoor de vervaltermijn wordt verlengd, aldus de gemachtigde van de VvE.

Het is inderdaad vaste rechtspraak van de Raad, zoals de VvE terecht aanvoert, dat in geval van herstel van het gebrek, de vervaltermijn van vijf jaar opnieuw gaat lopen. Dat herstel moet dan wel substantieel of structureel zijn, zoals ook door onderneemster is aangevoerd.

Onder ‘substantieel’ of ‘structureel’ herstel worden die werkzaamheden verstaan die het gemelde gebrek oplossen, althans die maatregelen waarvan de opdrachtgever mocht vertrouwen dat deze zijn klachten anders dan provisorisch zouden verhelpen.

Met de in de brieven 28 februari 2012 en 19 maart 2012 aangekondigde – en ook namens onderneemster uitgevoerde – werkzaamheden mocht de VvE die verwachting hebben. Dat bewust werd afgeweken van het op verzoek van de VvE opgestelde rapport van Rietdijk, waarin wordt aangeraden de vlonders onderling met elkaar te verbinden, maakt dat niet anders. Ter zitting is namens onderneemster verklaard dat men de oorzaak van de problematiek zocht in de te geringe mogelijkheid van de vlonders om te werken. De VvE mocht op die deskundige visie van onderneemster vertrouwen.

De maatregelen hebben echter niet geholpen want het probleem deed zich opnieuw voor en is zich, in steeds heviger mate, blijven voordoen.

Na dat structurele herstel eind maart/begin april 2012 – dat, naar de VvE onweersproken heeft gesteld, circa twee weken in beslag heeft genomen – is de vervaltermijn van vijf jaar opnieuw gaan lopen. Ook bij structureel herstel nadien gaat de termijn opnieuw lopen. De vorderingen van de VvE zijn dan ook tijdig aanhangig gemaakt zodat de VvE daarin kan worden ontvangen.

Onderneemster is dan ook aansprakelijk voor de gebreken aan het ‘dek’ en dient deze te herstellen.

Scheidsgerecht: ir. P.P.J. Lahaye
Gemachtigde eiseres, de VvE: mr. P.H.J.M. Janssen
Gemachtigde verweersters, onderneemster: mr. L.G.M. van den Eijnden
Bron: RvA 17 december 2014, No. 35.015

Het bericht ‘Verlengde garantie’ op dek van bankirai vlonders verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2015/01/verlengde-garantie-op-dek-van-bankirai-vlonders/