Gerechtshof Den Haag, 30 december 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4631 – De eigenaar van een penthouse bouwt op zijn dakterras een opbouw en windschermen. De VvE stelt zich op het standpunt, dat daarvoor toestemming vereist is, die is geweigerd. De rechtbank wijst de vordering tot verwijdering van de opbouw en de windschermen toe. In hoger beroep bekrachtigt het gerechtshof dit oordeel, onder verhoging van de dwangsom.

De appartementseigenaar verweert zich in hoger beroep tegen de toepasselijkheid van artikel 13 van het toepasselijke MR 1992. Op grond van dat artikel is iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering verboden en is op grond van lid 2 eveneens verboden het aanbrengen aan de buitenzijde van het gebouw of een privé gedeelte van naamborden etc. De eigenaar stelt zich op het standpunt, dat deze regel slechts geldt ten aanzien van gemeenschappelijke gedeelten, nu artikel 13 is geplaatst in hoofdstuk F: met als titel “Gebruik, beheer en onderhoud van Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken”. Tevergeefs, want op grond van de tekst van artikel 13 lid 2 blijkt met zoveel woorden, dat daarmee ook de privé gedeelten zijn bedoeld. Bovendien is de aanhef van een hoofdstuk niet doorslaggevend.

Vervolgens wordt de vraag gesteld, of de wijzigingen aan het terras wel als ‘opbouw’ kunnen worden aangemerkt. Het hof is daarover duidelijk:

‘Het hof is van oordeel dat het begrip opbouw in artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement aldus moet worden uitgelegd dat daaronder moet worden verstaan een bouwwerk dat ergens bovenop is gebouwd. Aan dit criterium is zonder meer voldaan. Daaraan doet niet af de – door [appellante] gestelde en door de VVE betwiste – omstandigheid dat de constructie niet aard- en nagelvast aan het gebouw is verbonden, nu dit geen vereiste is om de constructie onder het begrip opbouw te laten vallen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het enkele dagen heeft gekost om (met een hijskraan) de constructie te plaatsen, dat de constructie (minstens) 1650 weegt en dat het er al jaren staat. Hieruit valt af te leiden dat de constructie niet eenvoudig te verwijderen is en dat het (kennelijk) bedoeld is om daar permanent te staan. Gezien het voorgaande faalt het betoog van [appellante] dat zij met het plaatsen van de constructie slechts haar terras heeft ingericht op een wijze die te vergelijken is met het plaatsen van een parasol (toelichting op grief 8) en dat zij daarvoor geen toestemming van de VvE nodig had.’

Bij deze toepassing van artikel 13 leden 1 en 2 verwijst het hof naar de geldende jurisprudentie over uitleg van de akte van splitsing, HR 1 november 2013 ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:337, het Mitros arrest (beide arresten met noot op VvERecht.nl.). Op grond van die arresten overweegt het hof, dat het ‘bij de uitleg van die (uit de openbare registers kenbare) splitsingsakte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.’

Toch is een kanttekening op zijn plaats bij deze verwijzing. De voormelde HR arresten, waarnaar vast wordt verwezen, hadden betrekking op de vraag wat wel of niet behoorde tot de privé gedeelten dan wel de gemeenschappelijke gedeelten. Voor die situatie is de hier weergegeven ‘Mitros-norm’ met name gegeven. In de hier behandelde kwestie gaat het echter over handhaving, om toepassing van een regel in het reglement op een bepaalde gedraging van een appartementseigenaar of diens gebruiker. Het gaat hier dus niet over de vaststelling van de goederenrechtelijke situatie, zoals in de HR arresten het geval was. In dergelijke gevallen pleit ik ervoor om niet zonder meer de ‘Mitros-norm’ toe te passen, omdat die norm gehanteerd is in situaties waarin de akte op zichzelf geen antwoord geeft op de vraag die voorligt. Hier is dat mijns inziens anders: op basis van een enkele grammaticale toepassing van artikel 13 MR 1992 concludeert het hof mijns inziens terecht, dat sprake is van een onrechtmatige feitelijke toestand. Daarmee is de uitkomst gegeven en hoeft geen aandacht te worden besteed aan de in de akte tot uiting gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, de feitelijke situatie ter plaatse of de naar objectieve maatstaven meest aannemelijke uitleg. In gevallen waarin de bewoordingen van de akte geen ruimte voor uitleg over laten, dient omwille van de rechtszekerheid toepassing van de uitlegregel achterwege te blijven. Overigens past het hof de uitlegregel in dit geval ook niet toe, maar volstaat met een grammaticale uitleg. De verwijzing naar de HR arresten is in zoverre overbodig.

Een voorbeeld van grammaticale toepassing van een bepaling in het modelreglement is te vinden in Gerechtshof Amsterdam, 22 april 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1485 (ook met noot op VvERecht.nl). In dat arrest volgt het hof de door de rechtbank bij de uitleg van artikel 41 lid 6 Modelreglement 1983 gehanteerde maatstaf, inhoudende dat dit artikellid in de context van de totale splitsingsakte grammaticaal dient te worden uitgelegd. Een verwijzing naar de meest aannemelijke gevolgen of anderszins, zoals de Mitros-norm voorschrijft ontbreekt. Mijns inziens is dat terecht: als met de grammaticale toepassing van een artikel in een reglement de voorliggende rechtsvraag kan worden beantwoord, kan toepassing van de Mitros-norm achterwege blijven.

Volledig arrest: Gerechtshof Den Haag, 30 december 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4631

Het bericht Handhaving reglement: grammaticale uitleg op-, aan of onderbouw verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2015/06/handhaving-reglement-uitleg-op-aan-of-onderbouw/