Op dit moment vindt de internetconsultatie plaats voor de Wet verbetering verenigingen van eigenaars. Volgens de toelichting strekt het wetsvoorstel tot aanpassing van het appartementsrecht met als doel onderhoud aan appartementsgebouwen te verbeteren en verduurzaming van gebouwen die in beheer zijn van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) te stimuleren. Er wordt een verplichte vulling van het reservefonds voorgesteld waarin een meerjaren onderhoudsplan of een reservering van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw leidend is. Verder wordt de mogelijkheid om een lening aan te gaan verbeterd. Het concept voorstel tot wijziging van Wet met de concept memorie van toelichting geven mij voorshands aanleiding tot de volgende inleidende opmerkingen.

Knelpunten in bestaande regelgeving

In aanvulling op de knelpunten die onder punt 2 van de concept toelichting zijn genoemd, zijn meerdere knelpunten te vinden in de Notitie knelpunten en aanbevelingen voor externe financiering door VvE’s, door mij op 4 april 2014 uitgebracht in opdracht van het Ministerie van BZK.

Lenen is ondergeschikt aan sparen

In de memorie van toelichting is onder 3.2 opgenomen, dat het aangaan van een lening een aanvulling vormt in geval het reservefonds niet kan voorzien in de extra bijdrage voor onderhoud en de leden niet in de omstandigheden zijn een extra bijdrage te storten. Uit de voorgestelde leden 5:126 lid 2 en 3 blijkt niet van onderlinge rangorde. Het zou juist zijn om in de memorie tot uiting te brengen dat het reserveren krachtens een MJOP dan wel een percentage van de herbouwwaarde de voorkeur verdient boven lenen en dat slechts indien niet kan worden voorzien in de middelen op basis van een MJOP dan wel reservefonds, een geldlening tot de mogelijkheden behoort. Nu wekt het wetsvoorstel de indruk dat sprake is van twee gelijkwaardige alternatieven. Mijns inziens is dat niet juist. Ook indien de VvE een geldlening aangaat, dan zal nog altijd moeten voldoen aan de in lid 2 opgenomen reserveringsverplichtingen.

De onderlinge rangorde tussen sparen en lenen zou tot uiting kunnen worden gebracht door aan lid 3 toe te voegen dat de vereniging die voldoet aan lid 2 bevoegd is … Daardoor moet voor of bij het besluit tot het aangaan van een geldlening door de ALV, tevens een besluit tot reservering worden genomen. Daardoor wordt naast de aflossings- en renteverplichtingen uit hoofde van de geldlening tevens gereserveerd voorn toekomstig onderhoud, waardoor het structureel lenen voorkomen wordt en het primaat bij sparen blijft. Dat is in overeenstemming met de bedoeling van de regeling, die sparen beoogt te stimuleren en beter handhaafbaar te maken.

Onderhoudsplan, reserveren en lenen zijn per definitie voor gemeenschappelijke gedeelten en zaken

De zinsnede in artikel 5:126 lid 3 ten aanzien van de gedeelten van het gebouw die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt’ lijkt mij overbodig en kan tot verwarring leiden. Overbodig omdat uit de wet en de reglementen reeds blijkt welke taken en bevoegdheden de VvE heeft, zie de artikelen 5:112 lid 1 sub a, en 5:126 lid 1 BW in combinatie met bijvoorbeeld artikel 9 MR 2006. Mogelijk verwarrend omdat ook in en aan die privé gedeelten gemeenschappelijke zaken aanwezig zijn, zoals buitenkozijnen en ramen, waarvoor ook geleend mag worden.

Hetzelfde geldt voor die zinsnede bij de omschrijving van het onderhoudsplan in artikel 5:126 lid 2a. MR 2006 kent die toevoeging niet in artikel 12 lid 2. Het verschil zou eens temeer tot verwarring kunnen leiden: op grond van de wet lijken de privé gedeelten uitgesloten van het MJOP, terwijl artikel 12 MR 2006 die bepaling niet kent.

Looptijd, ouderdom onderhoudsplan

In artikel 5:126 lid 2 sub a worden eisen gesteld aan het onderhoudsplan. Dat mag ten hoogste vijf jaar oud zijn en moet betrekking hebben op een periode van tenminste vijf jaar. Dat wekt de indruk dat de VvE eveneens bevoegd is om een jaarlijkse reservering vast te stellen op basis van een onderhoudsplan dat vijf jaar oud is en een looptijd van slechts vijf jaar kent. In dat geval wordt de reservering de facto bepaald op basis van een uitgewerkt en achterhaald onderhoudsplan. Voor zover hiermee beoogd wordt te regelen dat ten tijde van het vaststellen van de jaarlijkse reservering het MJOP tenminste nog een looptijd van vijf jaar dient te hebben, blijkt niet met zoveel woorden uit de tekst van de wet. Voor zover hiermee wordt beoogd vast te stellen dat uitsluitend de jaarlijkse bijdrage kan worden vastgesteld op basis van een nog geldend onderhoudsplan, blijkt dat naar mijn mening evenmin uit de tekst van de wet.

Ook verplicht reserveren bij verkoop corporatiebezit

In 4.2 van de memorie van toelichting is bepaald dat de verplichting tot reserveren de positie van appartementseigenaren die graag voldoende voor onderhoud willen reserveren zal versterken. Er is dan immers een wettelijk minimum waaraan iedere VvE zal moeten voldoen. Die constatering is juist. Ik wijs er evenwel op, dat in dat geval ook groot eigenaren zoals woningcoöperaties die in uitpondtrajecten betrokken zijn per uit te ponden gebouw vanaf het moment van oprichting van de VvE effectief aan deze verplichting zullen moeten voldoen. Verkoop van coöperatiebezit is op dit moment in volle gang. Denkbaar is dat complexen met bijvoorbeeld 30 appartementen gaandeweg worden verkocht. Coöperaties plegen gedurende de uitpondfase het beheer en onderhoud van het uit te ponden object voort te zetten op de wijze zoals dat voor het ingaan van het traject plaatsvond. Met deze wetswijziging kan de eerste appartementseigenaar van de coöperatie afdwingen dat zij voor dat gebouw een onderhoudsplan vaststelt dan wel tenminste 0,5% van de herbouwwaarde reserveert op een rekening die op naam staat van de VvE. Dat leidt tot een versnippering van het onderhoudsbudget van coöperaties die met meerdere uitpondtrajecten doende zijn.

Mogelijk lastenverzwaring voor individuele eigenaar

In artikel 4.3 is bepaald dat geen sprake is van lastenverzwaringen. Voor de VvE lijkt dat een juiste constatering. Evenwel kan het aangaan van een geldlening door de VvE leiden tot lastenverzwaring van de individuele eigenaars. In diverse hypotheekvoorwaarden zijn bepalingen opgenomen die erop neerkomen dat het de eigenaar van het appartementsrecht (de hypotheekgever) niet is toegestaan om handelingen van feitelijke of juridische aard te verrichten waardoor de zekerheidswaarde van het onderpand kan verminderen of die voor de bank in verband met haar hypotheekrecht van belang zijn. Met het stemmen vóór een geldlening door de VvE kan een hypotheekgever mogelijk in strijd handelen met de hypotheekvoorwaarden die aan zijn eigen financiering verbonden zijn. Het zou aan te bevelen zijn indien in de memorie overweging te vinden is, die dat risico ontzenuwt.

Rangregeling niet eenduidig

In de toelichting bij artikel 5:126 lid 3 BW is bepaald dat die wettelijke regeling prevaleert boven de bepalingen in de modelreglementen waarin een verbod is opgenomen tot het aangaan van de overeenkomst, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken. Een dergelijke regel zal volgens de toelichting niet voldoende zijn om de expliciete wettelijke regel uit te sluiten. In de daaropvolgende alinea’s is echter bepaald dat de VvE wel nadere voorwaarden kan stellen aan het aangaan van de geldleningsovereenkomst. Zo wordt op pagina 21 bepaald dat er een versterkte meerderheid in het reglement kan worden vastgelegd voor het besluiten tot het aangaan van een geldlening. Echter, de reglementen 1973, 1982 en 1992 voorzien niet in die mogelijkheid. Het is evenmin de verwachting dat VvE’s zullen overgaan tot het vaststellen van een dergelijke bepaling in een gewijzigd reglement. Zie dat verband ook pagina 9, derde alinea bovenaan van de concept toelichting, waar terecht wordt vastgesteld dat het niet waarschijnlijk is dat VvE’s hun modelreglement of akte van splitsing zullen wijzigen om een geldlening aan te gaan in verband met de daarmee gemoeide wettelijke eisen.

Gekwalificeerde meerderheid ontbreekt

Bij de beoordeling van de vraag of een geldleningsovereenkomst kan worden aangegaan dienen ook de belangen van de minderheid te worden afgewogen. Nu geeft de wet geen voorschriften omtrent een gekwalificeerde meerderheid voor het aangaan van deze geldlening. Dat is wel aan te bevelen, nu dat niet op basis van de modelreglementen kan worden aangenomen. Dat zou betekenen dat de volstrekte meerderheid van stemmen een geldlening kan aangaan. In modelreglement 2006 geldt bovendien geen quorumeis, zodat een zeer klein aantal stemmen in de VvE zou kunnen besluiten tot het aangaan van een geldlening waarvoor alle eigenaren mede verantwoordelijk zijn.

Het bij wet mogelijk maken van het aangaan van een geldlening door de VvE bij meerderheidsbesluit lijkt op gespannen voet te staan met de andere waarborgen die de wet aan de individuele appartementseigenaar biedt. Illustratief is een overweging in het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 juni 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:4467):

‘Het hof stelt het volgende voorop. De waarde van een appartementsrecht wordt in belangrijke mate bepaald door de inhoud van de akte van splitsing. In verband daarmee is wijziging van de akte van splitsing door de wetgever met bijzondere waarborgen omgeven. Voorafgaand aan de inwerkingtreding van het toenmalige artikel 5:140a BW was voor de wijziging van een akte van splitsing de medewerking van alle appartementseigenaren vereist, dan wel in plaats daarvan machtiging door de kantonrechter. Bij gelegenheid van bedoelde inwerkingtreding is dat stelsel weliswaar gewijzigd, maar uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever nog steeds een zeer groot gewicht toekent aan de bescherming van de individuele appartementseigenaren tegen een wijziging van de akte van splitsing. In verband daarmee gelden in geval van een meerderheidsbesluit tot wijziging van de akte van splitsing bijzondere regels.’

Als voor een wijziging van de akte ter bescherming van de belangen van de appartementseigenaren een meerderheid van 80% vereist is en tegelijkertijd vastgesteld wordt, dat het aangaan van een geldlening op gespannen voet staat met de meeste reglementen, dan ligt het in de rede dat ook in de wet waarborgen worden opgenomen. Een gekwalificeerde meerderheid en bij splitsingen tot 5 appartementen unanimiteit is dan vereist, om te voorkomen dat de wet de bestaande rechtszekerheid van appartementseigenaars aantast. Ik stel daarom om aan artikel 5:126 lid 3 toe te voegen:

‘Op besluiten tot het aangaan van een geldlening is het bepaalde in artikel 139 lid 2 van overeenkomstige toepassing met dien verstande, dat in plaats van het woord ‘wijziging’ geldlening dient te worden gelezen.’

Die toevoeging heeft twee gevolgen:
1. De geldlening kan alleen op voordracht van het bestuur worden aangegaan, wat de huidige tekst van artikel 5:126 lid 3 niet uitsluit. Vanwege het bepaalde in artikel 45 lid 5 MR 2006 (ook in oudere reglementen) lijkt mij dat wenselijk.
2. Er geldt een gekwalificeerde meerderheid van tenminste 4/5e van het aantal stemmen, wat bij splitsingen tot 5 appartementen neerkomt op unanimiteit. Dat is te billijken, omdat ook de hoofdelijke aansprakelijkheid naar rato toeneemt bij minder appartementen. (bij 4 appartementen met gelijke breukdelen is dat 25%, bij 50 appartementen 2%.

Dubbel glas is doorgaans gemeenschappelijk. Daar mag ook voor geleend worden

Op pagina 21 is aangegeven dat als er ten behoeve van verduurzaming van bepaalde individuele appartementen dubbele beglazing wordt aangebracht, een geldlening mogelijk niet tot de mogelijkheden zou behoren. Dat lijkt in strijd met het doel van de wettelijke regeling, nu de geldlening bestemd is voor verbeteringen en vernieuwingen aan gemeenschappelijke gedeelten. Buitenbeglazing behoort volgens de modelreglementen standaard tot de gemeenschappelijke gedeelten. Nu uit de omschrijving van het onderhoudsplan ook blijkt dat sprake kan zijn van vernieuwingen, waaronder moet worden verstaan aanpassingen aan de eisen des tijds, en bovendien de mogelijkheid tot het aantrekken van een geldlening op grond van artikel 5:126 lid 3 expliciet is gericht op het verbeteren van de energieprestaties van het gebouw, moet worden aangenomen dat ook ten behoeve van het aanbrengen van dubbele beglazing een geldlening tot de mogelijkheden behoort. Mogelijk is bedoeld dat slechts voor enkele appartementen dubbele beglazing wordt aangebracht indien het buitenglas niet behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten. Indien dat de bedoeling is van dit deel van de toelichting, dan zou dat duidelijker tot uiting kunnen worden gebracht.

Niet uitputtende regeling, ook lenen buiten 5:126 lid 3 mogelijk?

Uit artikel 5:126 lid 3 in combinatie met de toelichting op pagina’s 21 en 22 kan worden afgeleid dat het wetsvoorstel de mogelijkheid open laat dat ook buiten de thans voorgestelde regeling om de VvE nog geldleningen zou kunnen aangaan. Dat lijkt mij onwenselijk omdat in dat geval de rechtsopvolging door rechtsverkrijgende appartementseigenaren niet van rechtswege werkt voor die geldleningen die niet onder de werking van het voorgestelde artikel 5:126 lid 3 vallen. Het is daarom aan te bevelen om te bepalen dat alle geldleningen daaronder vallen. Het is ook aan te bevelen dat uit het wetsvoorstel blijkt dat uitsluitend in die gevallen die genoemd zijn in artikel 5:126 lid 3 de vereniging bevoegd is geldleningen aan te gaan. Daarmee wordt ook aan de onduidelijkheid die geschetst wordt in de memorie onder punt 2 een einde gemaakt.

Alternatieve vormen van financiering ook toegelaten

De wet spreekt van een overeenkomst van geldlening. Aangenomen moet worden dat op grond van het bepaalde in artikel 6:215 gemengde overeenkomsten die tevens het karakter hebben van een geldleningsovereenkomst daaronder tevens vallen, zoals bijvoorbeeld financial lease-constructies, bijvoorbeeld voor zonnepanelen en/of galerijverlichting. Het zou goed zijn om ook dit in de memorie tot uiting te brengen.

Het bericht Het concept Wetsvoorstel verbetering verenigingen van eigenaars, een eerste commentaar verscheen eerst op VvERecht.nl.

Read more http://www.vverecht.nl/2015/08/de-ontwerp-wet-verbetering-verenigingen-van-eigenaars-een-eerste-commentaar/