Rechten, plichten en regels bij een VVE
De VvE in de wet
De rechten, plichten en regels van een VvE zijn wettelijk bepaald. Daarnaast staan belangrijke bepalingen in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en huishoudelijk reglement. Deze kunnen per appartementencomplex verschillen.
De belangrijkste rechten en plichten staan in Boek 2, waarin het verenigingsrecht is vastgelegd, en Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) onder titel 9, het appartementsrecht.
In het BW is onder meer vastgelegd:
- De splitsing van een gebouw in appartementen moet door de notaris in een officiële akte worden vastgelegd.
- Alle appartementseigenaren bezitten in principe een gelijk aandeel van het pand. Bij de splitsing in appartementsrechten kan hiervan worden afgeweken.
- VvE's zijn verplicht om een splitsingreglement op te stellen.
- Eigenaren mogen veranderingen aanbrengen in de privédelen van het appartement, als dat geen gevolgen heeft voor de andere appartementseigenaren. Als het overlast kan veroorzaken, zoals een houten vloer, dan moet dit worden gemeld aan de VvE.
- Een eigenaar mag zijn appartement verhuren aan iemand anders, of het door een vriend of familielid laten bewonen.
Splitsingsakte, splitsingsreglement, huishoudelijk reglement
Splitsingsakte
In de akte van splitsing staat welke delen van het gebouw persoonlijk bezit zijn en wat van alle appartementseigenaren is. Waar de grenzen precies lopen staat op de splitsingstekening die bij de akte zit.
Ook is vastgelegd welk model splitsingsreglement bij de akte hoort.
Splitsingsreglement
Bij elke splitsingakte zit een splitsingreglement, met daarin de statuten van de vereniging. In feite staan in dit document alle regels. U kunt het erop naslaan als er onduidelijkheid is over bepaalde zaken.
Het splitsingsreglement geeft aan wat de onderlinge rechten en plichten van de appartementseigenaren zijn. Denk aan onder meer het gebruik, beheer, onderhoud en financiering van het gebouw, het opzetten van de VvE, de vergadering en het bestuur.
De wet gaat altijd voor het splitsingreglement. Zaken die in strijd zijn met de bepalingen uit het BW 2 en 5, vervallen.
De notaris stelt het splitsingsreglement vrijwel altijd op aan de hand van een model van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Dit modelreglement is als gevolg van wetswijzigingen door de jaren heen aangepast. Maar omdat het oude reglement niet vervalt als er een nieuwe wordt gemaakt, zijn er verschillende modellen in gebruik.
Het jaar waarin het gebouw is opgeleverd, bepaalt welk reglement van toepassing is, dat uit 1972, 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017. Zie ook: overzicht modelreglementen.
Huishoudelijk reglement
Een huishoudelijk reglement is niet verplicht, maar kan wel door de VvE worden opgesteld. Het is een praktische invulling van het splitsingsreglement en bepaalt bijvoorbeeld dat de bewoners gezamenlijk de algemene ruimtes netjes houden en dat op alle brievenbussen dezelfde naamplaatjes zitten.
In de wet heeft het huishoudelijk reglement alleen betrekking op de algemene ruimtes in het gebouw. In de model splitsingreglementen na 1983 is hier ook het gebruik van privégedeelten aan toegevoegd en alles wat niet in het splitsingsreglement staat, maar volgens de vergadering wel in regels moet worden vastgelegd. Bijvoorbeeld of er dieren gehouden mogen worden.
Het huishoudelijk reglement kan door de VvE tijdens een algemene ledenvergadering worden gewijzigd of aangevuld.
Er mogen geen bepalingen in staan die in strijd zijn met het splitsingsreglement.
Ledenvergadering
De algemene ledenvergadering (ALV), formeel 'de vergadering van eigenaars', is het hoogste orgaan van de VvE. Hierin zijn alle leden van de VvE vertegenwoordigd. De ledenvergadering kan als enige namens de vereniging besluiten nemen. Onderhoud, financiën, het wijzigen van regels: alles moet door de ALV worden goedgekeurd.
Ieder VvE-lid heeft het recht om bij de vergadering te zijn en een stem uit te brengen. Voor een geldig besluit geldt doorgaans een quorum, ofwel een minimum aantal stemmen dat moet zijn uitgebracht. In het splitsingsreglement staat welk aantal stemmen daarvoor vereist is en of de stem van elk lid even zwaar weegt. Een stemming moet van tevoren in de agenda van de vergadering worden aangekondigd, anders is een genomen besluit niet geldig.
Wat is gemeenschappelijk?
Aan het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw moeten alle leden van de VvE meebetalen op basis van de verdeelsleutel die in het splitsingsreglement is vastgelegd. Gemeenschappelijke delen zijn bijvoorbeeld het dak, de raamkozijnen, de gevel, schoorstenen, ventilatiekanalen en technische installaties. Maar ook bijvoorbeeld de fundering, de alarminstallatie, intercom en de lift.
Kijk in de splitsingsakte en het splitsingsreglement voor een exacte opsomming van de gemeenschappelijke delen.
Handige link: Verenigingen.nl
------------------------------------------------------------------------
Dit artikel is gebaseerd op informatie uit
de pocket De Vereniging van Eigenaren.
Daarin vindt u praktische informatie over
hoe een Vereniging van Eigenaren (VvE) werkt.